Yhteinen laina, toinen maksaa – vastuu pankille, lahjavero ja sopimus puolisoiden kesken

Voiko yhteisen lainan maksaa vain toinen?

Voi. Pankille on yhdentekevää, kumman tililtä erä maksetaan, kunhan se maksetaan. Yhteisessä lainassa molemmat ovat velallisia ja vastaavat koko lainasta, joten pankki voi vaatia erän kummalta tahansa. Teidän välillänne asia on toinen: maksuosuuksilla on merkitystä omistuksessa, verotuksessa ja erotilanteessa.

Useimmiten yhteinen laina on asuntolaina, mutta samat periaatteet koskevat yhdessä otettua kulutusluottoa tai autolainaa. Kolme kysymystä ratkaisee, tarvitseeko järjestelyyn puuttua:

• Vastaavatko omistusosuudet sitä, kuinka paljon kumpikin on asunnosta maksanut?
• Onko maksajan tarkoitus saada rahat takaisin vai onko kyse lahjasta?
• Onko sovittu kirjallisesti, mitä maksuista seuraa, jos suhde päättyy?

Yhteisen asuntolainan perusasiat, kuten tulojen vaikutus lainasummaan ja omistusosuudet ostohetkellä, kävin läpi oppaassa yhteinen asuntolaina. Tässä keskityn tilanteeseen, jossa maksajia on käytännössä vain yksi.

Pankin näkökulma: kumpikin vastaa koko lainasta

Velkakirjalain mukaan, jos velallisia on useampi eikä vastuunjaosta ole sovittu, kukin vastaa koko velasta. Pankkien yhteisissä lainoissa velalliset vastaavat tyypillisesti yhteisvastuullisesti. Käytännössä se tarkoittaa kolmea asiaa:

• Pankki voi periä koko erääntyneen erän siltä, joka maksaa, vaikka olisitte keskenänne sopineet puolittamisesta.
• Maksamatta jäänyt erä on molempien velkaa, ja viivästys voi johtaa perintään kumpaakin kohtaan.
• Laina näkyy molempien velallisten tiedoissa positiivisessa luottotietorekisterissä ja vaikuttaa, kun jompikumpi hakee myöhemmin uutta lainaa.

Laina pysyy yhteisenä, vaikka toinen maksaisi sitä vuosia yksin. Vastuusta vapautuu vain, kun laina on maksettu tai pankki suostuu vapauttamaan toisen velallisen.

Teidän välillänne: takautumisoikeus ja kirjallinen sopimus

Jos maksat yhteisestä lainasta enemmän kuin oman osuutesi, voit vaatia ylimenevän osan kanssavelalliselta takaisin. Tätä kutsutaan takautumis- eli regressioikeudeksi. Oikeus ei kuitenkaan näy pankille, ja riitatilanteessa maksajan on pystyttävä näyttämään, paljonko hän on maksanut ja mitä maksuista on sovittu.

Siksi järjestely kannattaa kirjata paperille heti, kun maksuosuudet poikkeavat omistusosuuksista. Kirjallisessa sopimuksessa on hyvä olla:

• kuka maksaa mitä ja mistä päivästä alkaen,
• onko toisen puolesta maksettu osuus lainaa, joka maksetaan takaisin, vai lahja,
• takaisinmaksun aikataulu, jos kyse on lainasta,
• mitä tapahtuu, jos asunto myydään tai suhde päättyy.

Jos toisen osuus on tarkoitus maksaa takaisin, sopimus on käytännössä velkakirja. Muotovaatimukset ja mallipohjan löydät oppaasta velkakirjan pätevyys ja verotus. Maksut kannattaa tehdä tilisiirtoina, joihin sopimuksessa voi viitata.

Milloin toisen puolesta maksaminen on lahja?

Verohallinnon mukaan ostetun asunnon omistussuhteen pitää vastata rahoitussuhdetta. Jos asunto omistetaan puoliksi, mutta vain toinen rahoittaa hankinnan ja maksaa lainan, toisen osuus asunnosta on verotettava lahja. Laina taas voidaan katsoa lahjaksi, jos olosuhteista voi päätellä, ettei sitä alun perinkään ollut tarkoitus maksaa takaisin.

Lahjaveroa maksetaan, kun samalta antajalta saatujen lahjojen arvo on kolmen vuoden aikana vähintään 7 500 euroa. Raja nousi 1.1.2026, ja aiemmin se oli 5 000 euroa. Veron määrä riippuu veroluokasta: aviopuoliso kuuluu veroluokkaan I, samoin avopuoliso, jonka kanssa lahjanantajalla on tai on ollut yhteinen lapsi. Muut avopuolisot ovat veroluokassa II.

Esimerkki: lyhennykset kolmen vuoden ajalta

Laskin esimerkin: puolisot omistavat asunnon 50/50, ja yhteisen lainan lyhennykset ovat 9 000 euroa vuodessa. Jos toinen maksaa ne kolme vuotta yksin, hän rahoittaa toisen osuutta 13 500 eurolla (4 500 € × 3). Lahjana summa ylittää 7 500 euron rajan, ja veroa menisi veroluokassa I 580 € ja veroluokassa II 1 240 €.

Lahjaveron voi välttää kahdella tavalla: kirjaamalla omistusosuudet vastaamaan todellista rahoitusta tai sopimalla kirjallisesti, että toisen puolesta maksettu osuus on lainaa, jolla on realistinen takaisinmaksuaikataulu.

Avo- vai avioliitto: mitä maksut merkitsevät erossa?

Erossa maksuhistoria nousee esiin, ja liiton muoto ratkaisee, miten sitä punnitaan.

• Avioliitto: avioerossa puolisoiden omaisuus jaetaan osituksessa, jossa myös velat otetaan huomioon. Ositussopimukseen kannattaa kirjata, miten yhteinen laina ja sen maksut huomioidaan.
• Avoliitto: avopuolisoilla ei ole avio-oikeutta toistensa omaisuuteen. Laki avopuolisoiden yhteistalouden purkamisesta koskee pareja, jotka ovat asuneet yhteistaloudessa vähintään viisi vuotta tai joilla on tai on ollut yhteinen tai yhteisessä huollossa oleva lapsi. Silloin toinen voi saada hyvitystä, jos hän on panoksellaan kartuttanut toisen omaisuutta. Muissa tapauksissa kirjallinen sopimus ja tiliotteet ovat käytännössä ainoa näyttö maksuista.

Pankin kannalta ero ei muuta mitään: yhteinen laina pysyy molempien vastuulla, kunnes asunto myydään tai pankki hyväksyy lainan siirron toiselle.

Mitä tehdä, jos toinen ei maksa osuuttaan?

1. Älä anna erän myöhästyä. Pankki voi periä koko erän sinulta, ja viivästys voi johtaa perintään molempia kohtaan. Maksa erä ja kirjaa, paljonko maksoit toisen puolesta.
2. Ota yhteys pankkiin ajoissa. Lyhennysvapaasta tai laina-ajan pidennyksestä voi neuvotella ennen kuin maksut myöhästyvät. Ne pienentävät erää hetkellisesti, mutta kasvattavat korkokuluja.
3. Vaadi osuutta takaisin kirjallisesti. Takautumisoikeuden perusteella voit vaatia maksamasi ylimenevän osuuden kanssavelalliselta.
4. Ratkaiskaa lainan jatko. Vaihtoehtoja on kolme: myytte asunnon ja maksatte lainan, toinen lunastaa toisen osuuden ja jatkaa lainaa yksin, tai jatkatte yhteisomistusta uudella kirjallisella sopimuksella.

Miten toinen vapautetaan yhteisestä lainasta?

Toisen velallisen vapauttaminen vaatii aina pankin suostumuksen. Pankki tekee jatkajasta uuden luottopäätöksen ja arvioi, riittävätkö hänen tulonsa ja vakuutensa yksin. Asuntolainoissa Finanssivalvonta suosittaa, että kaikkien lainojen erät jäävät 6 %:n korolla ja 25 vuoden laina-ajalla laskettuina alle 60 %:n nettotuloista.

Pankki vähentää lisäksi elinkustannukset, joten käytännössä summa jää usein pienemmäksi. Tarkemman arvion omilla luvuillasi saat laskurilla paljonko voin saada lainaa, ja ajantasaiset korot, lainakaton ja tulorajat näet asuntolainasivulta.

Kun laina joka tapauksessa käsitellään uudelleen, ehtoja kannattaa verrata myös muihin pankkeihin. Jatkaja voi hakea lainaa toisesta pankista, jolloin uusi laina maksaa yhteisen lainan pois. Siksi asuntolainan kilpailutus sopii juuri tähän vaiheeseen.

Sama pätee yhteiseen kulutusluottoon ja autolainaan

Yhteishakijoina otettu kulutusluotto tai autolaina toimii samoin kuin asuntolaina: kumpikin vastaa koko lainasta, ja maksajalla on takautumisoikeus toiseen. Ero on siinä, että vakuudettomassa lainassa ei ole asuntoa, jonka myynnillä velan voisi maksaa, joten maksusopimus on vielä tärkeämpi.

Kahden hakijan tulot vahvistavat maksukykyä, ja esimerkiksi Sortter, Axolaina ja OmaLaina hyväksyvät yhteishakijan. Sopikaa silti ennen hakemusta, kumpi lainan maksaa, ja kirjatkaa se. Yhteisen kulutusluoton voi myös maksaa pois uudella lainalla, jonka toinen ottaa omiin nimiinsä; silloin hän voi kilpailuttaa lainan yksin usealla pankilla.