Yhteinen asuntolaina ja ero – asunnon käypä arvo, lunastus ja lainan siirto toiselle

Mitä yhteiselle asuntolainalle tapahtuu erossa?

Kun pariskunta ottaa yhteisen asuntolainan, kumpikin vastaa pankille koko lainasta, ei vain omasta puolikkaastaan. Avioero tai avoliiton päättyminen ei muuta tätä, eikä myöskään osituksen toimittaminen: yhteisten velkojen jatkosta on sovittava pankin kanssa.

Ratkaisuja on käytännössä kolme. Asunto myydään ja laina maksetaan kauppahinnalla, toinen lunastaa toisen osuuden ja jatkaa lainaa yksin, tai omistusta ja lainaa jatketaan yhdessä vielä jonkin aikaa. Toisen vapauttaminen lainasta vaatii aina pankin suostumuksen, ja pankki tekee siitä uuden luottopäätöksen.

Laskurilla näet, paljonko kuukausierä on, jos lunastat toisen osuuden ja koko laina jää sinun maksettavaksesi. Syötä asunnon hinnaksi sen käypä arvo ja omarahoitukseksi oma osuutesi asunnon nettovarallisuudesta.

Myynti, lunastus vai yhteisomistus: vaihtoehdot rinnakkain

Myynti on selvin ratkaisu, jos kumpikaan ei pysty maksamaan lainaa yksin. Lunastus sopii, kun asuntoon jäävällä on tulot ja vakuudet koko lainalle. Jatkettu yhteisomistus vaatii luottamusta, ja siitä kannattaa tehdä kirjallinen sopimus: kuka maksaa mitä, kuka asuu asunnossa ja milloin asunto viimeistään myydään.

Miten asunnon käypä arvo määritetään?

Käypä arvo on asunnon todennäköinen myyntihinta tiettynä päivänä. Erossa se ratkaisee lunastushinnan, osituksen laskelman ja sen, tuleeko järjestelystä veroseuraamuksia. Verohallinto kuvaa lahjaverotuksen ohjeissaan kolme tapaa määrittää käypä arvo, ja samat tavat toimivat erotilanteessa:

1. Kiinteistönvälittäjän arvio. Asiantuntijan arvio on yleensä hyvä osoitus käyvästä arvosta. Kun pyydätte kaksi riippumatonta arviota ja käytätte niiden keskiarvoa, kummankaan ei tarvitse luottaa toisen valitsemaan välittäjään.
2. Vertailukaupat. Vertailuun sopivat kaupat, joissa sijainti ja laatu vastaavat omaanne ja jotka on tehty ajallisesti lähellä. Verohallinto neuvoo etsimään niitä asuntojen myyntisivustoilta. Muista kuitenkin, että ilmoitusten pyyntihinnat eivät ole toteutuneita kauppahintoja.
3. Verohallinnon arvostusohjeet, jos arviota tai vertailukauppoja ei ole saatavilla.

Kaksi asiaa kannattaa tarkistaa. Kiinteistön verotusarvo ei ole käypä arvo, koska se lasketaan kaavamaisesti ja jää yleensä selvästi alemmaksi. Taloyhtiölaina taas pienentää käypää arvoa: jos kaksion velaton hinta on 150 000 euroa ja siihen kohdistuu 20 000 euron yhtiölainaosuus, käypä arvo on 130 000 euroa.

Hintakehitystä seuraa Tilastokeskus: vanhojen osakeasuntojen hinnat olivat elokuussa 2026 3,3 % alemmat kuin vuotta aiemmin. Laskevilla markkinoilla muutaman kuukauden vanha arvio voi olla jo liian korkea, joten arvio kannattaa päivittää ennen kuin lunastushinta lyödään lukkoon. Ympäristöministeriön Asuntojen hintatiedot -palvelusta ei enää saa toteutuneiden kauppojen tietoja, koska sen asuntokauppaosio on suljettu.

Lunastushinnan laskeminen: esimerkki 260 000 euron asunnosta

Laskin esimerkin pariskunnalle, joka omistaa asunnon puoliksi. Käypä arvo on 260 000 euroa, ja yhteistä lainaa on jäljellä 180 000 euroa.

Korko on 12 kuukauden euribor 6.10.2026 (3,177 %) lisättynä 0,60 %:n marginaalilla. Laskurissa tämä tarkoittaa: asunnon hinta 260 000 €, omarahoitus 40 000 € (oma osuutesi nettovarallisuudesta), laina-aika 25 vuotta ja marginaali 0,6 %.

Finanssivalvonnan suosituksen mukaan kaikkien lainojen hoitokulujen pitäisi 6 %:n korolla ja enintään 25 vuoden laina-ajalla laskettuna jäädä alle 60 %:n nettotuloista. Esimerkissä se tarkoittaa noin 2 360 euron nettotuloja kuukaudessa yhdellä hakijalla, jos muita lainoja ei ole. Lainaosuus 84,6 % mahtuu 95 %:n lainakattoon, joten tässä esimerkissä ratkaisevat tulot eivätkä vakuudet. Oman tilanteesi voit tarkistaa Paljonko saan lainaa -laskurilla.

Jos tulot eivät riitä 25 vuoden lainaan, pidempi laina-aika pienentää erää: asuntolainan enimmäistakaisinmaksuaika on 1.6.2026 alkaen 40 vuotta. 220 000 euron laina maksaa samalla korolla 40 vuodessa noin 889 €/kk, mutta korkoja kertyy noin 86 500 euroa enemmän kuin 25 vuodessa. Lainakatto, laina-ajat ja korot ovat koottuna asuntolainan ehtojen vertailussa.

Pankin rooli: näin lainan siirto toisen nimiin etenee

1. Ota yhteys pankkiin heti, kun ero on varma. Kerro, kumpi aikoo jäädä asuntoon, ja kysy, mitä pankki tarvitsee siirron arviointiin.
2. Pankki arvioi jatkajan yksin. Se näkee tulot ja velat positiivisesta luottotietorekisteristä, laskee maksukyvyn ja katsoo, riittääkö asunto vakuudeksi.
3. Uusi lainasopimus tai sopimusmuutos. Kun pankki hyväksyy siirron, lähtevä osapuoli vapautetaan velasta ja jatkaja allekirjoittaa uudet ehdot. Pyydä vapautus kirjallisena.
4. Vakuudet ja omistus. Panttaus päivitetään, ja omistusosuuden siirrosta tehdään kauppakirja tai ositussopimus.

Pankki ei ole velvollinen vapauttamaan toista velallista. Jos oma pankki sanoo ei, vaihtoehtoja ovat lisävakuus, esimerkiksi vanhempien antama vierasvelkapantti, toisen pankin tarjous tai asunnon myynti. Kun lainasta tehdään joka tapauksessa uusi päätös, on hyvä hetki tehdä myös asuntolainan kilpailutus.

Perinteisten pankkien lisäksi asuntolainaa myöntävät erikoistuneet lainanantajat. Esimerkiksi Bluestep myöntää asuntolainoja myös hakijoille, jotka eivät saa lainaa perinteisestä pankista. Hinta on korkeampi: korko on Bluestep Prime (3,75 % 20.7.2026) lisättynä asiakaskohtaisella 2,00–7,15 %:n marginaalilla, ja järjestelypalkkio on 2–4 % lainasta, vähintään 1 000 euroa.

Avioero ja avoero: ositus, erottelu ja verot

Avioliitto: ositus

Avioerossa puolisoiden avio-oikeuden alainen omaisuus jaetaan osituksessa, ja enemmän omistava maksaa toiselle tasinkoa, jotta osuudet tulevat yhtä suuriksi. Verotuksessa ositus ei ole kauppa: siitä ei synny luovutusvoittoa, ellei siinä käytetä avio-oikeuden ulkopuolisia varoja, kuten avioeron vireille tulon jälkeen otettua lainaa, ja asunnon saanut puoliso jatkaa entisellä hankintamenolla ja omistusajalla.

Varainsiirtoveroa ei makseta, kun asunto siirtyy osituksessa jaettavalla varallisuudella. Jos asuntoon jäävä ottaa avioeron hakemisen jälkeen lainan ja ostaa sillä toisen osuuden, lainalla maksetusta osasta maksetaan varainsiirtovero: asunto-osakkeesta 1,5 % ja kiinteistöstä 3 %. Lähtevälle puolisolle tällainen ulkopuolinen raha voi taas synnyttää luovutusvoittoa.

Avoliitto: omaisuuden erottelu

Avopuolisoilla ei ole avio-oikeutta toistensa omaisuuteen. Laki avopuolisoiden yhteistalouden purkamisesta koskee pareja, jotka ovat asuneet yhteistaloudessa vähintään viisi vuotta tai joilla on tai on ollut yhteinen tai yhteisessä huollossa oleva lapsi. Erottelussa kumpikin pitää oman omaisuutensa, yhteisomistus puretaan vaadittaessa, ja toinen voi saada hyvitystä, jos hän on panoksellaan kartuttanut toisen omaisuutta.

Verotuksessa avopuolison osuuden lunastus on tavallinen kauppa. Ostaja maksaa varainsiirtoveron, ja myyjä maksaa luovutusvoittoveroa, ellei oman asunnon verovapaus täyty: hän on omistanut asunnon vähintään 2 vuotta ja asunut siinä yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta. Myyntivoiton laskemisen olen käynyt läpi luovutusvoittoveron laskurissa.

Lahjavero, jos lunastat osuuden alle käyvän arvon

Jos kauppahinta on enintään 75 % ostettavan osuuden käyvästä arvosta, kyse on lahjanluonteisesta kaupasta, ja käyvän arvon ja kauppahinnan erotus on lahjaa. Kauppahintaan lasketaan rahan lisäksi myyjän velat, jotka ostaja ottaa vastattavakseen, joten lainaosuuden siirto on osa hintaa.

Esimerkissä puolikkaan käypä arvo on 130 000 euroa. Jos asuntoon jäävä ottaa vastattavakseen toisen 90 000 euron lainaosuuden ja maksaa 10 000 euroa rahana, hinta on 100 000 euroa eli 77 % käyvästä arvosta, eikä lahjaveroa määrätä. Jos rahaa ei makseta lainkaan, hinta on 69 % käyvästä arvosta, ja 40 000 euron erotus on lahjaa.

Lahjaveroa maksetaan, kun samalta antajalta saatujen lahjojen arvo on kolmen vuoden aikana vähintään 7 500 euroa. Raja nousi vuoden 2026 alussa, aiemmin se oli 5 000 euroa. Lahjaveroilmoitus tehdään OmaVerossa kolmen kuukauden kuluessa lahjoituksesta. Lahjanluonteisen kaupan sääntö koskee tavallista kauppaa, kuten avopuolisoiden lunastusta. Avioliiton osituksessa jako perustuu avio-oikeuteen, joten sen verokohtelu kannattaa käydä läpi ositussopimusta laadittaessa.

Jos toinen ei maksa: yhteisvastuu ja takautumisoikeus

Yhteisvastuu tarkoittaa, että pankki voi vaatia koko erääntyneen erän kummalta tahansa velalliselta. Maksamatta jäänyt erä on kummankin velkaa, joten viivästys voi johtaa perintään kumpaakin kohtaan, vaikka toinen olisi maksanut oman puolikkaansa.

Jos maksat toisen osuuden, voit vaatia sen häneltä takaisin. Tätä kutsutaan takautumis- eli regressioikeudeksi. Oikeus ei kuitenkaan vaikuta pankkiin, ja käytännössä saatavan voi joutua perimään oikeudessa. Siksi lainan maksusta kannattaa sopia kirjallisesti siihen asti, kun asunto on myyty tai laina siirretty.

Jos raha on tiukalla eron jälkeen, kysy pankilta lyhennysvapaata tai laina-ajan pidennystä ennen kuin erä myöhästyy. Lyhennystapojen vertailu näyttää, miten annuiteetti, tasaerä ja tasalyhennys vaikuttavat kuukausierään.

Muistilista: näin etenet erossa yhteisen asuntolainan kanssa

1. Selvitä lainan saldo, korko ja vakuudet verkkopankista tai pankilta.
2. Pyydä asunnosta kaksi välittäjän arviota ja laske nettovarallisuus.
3. Päättäkää, myydäänkö asunto vai lunastaako toinen, ja laskekaa lunastushinta.
4. Pyydä pankilta arvio siitä, saako jatkaja lainan yksin, ja pyydä tarjous myös toisesta pankista.
5. Tehkää ositus- tai kauppakirja ja tarkistakaa varainsiirtovero, luovutusvoittovero ja lahjavero.
6. Varmista, että lähtevä osapuoli saa kirjallisen vapautuksen lainasta.

Kun jatkat yksin, vertaa ehtoja huolella. Marginaali, järjestelypalkkio ja todellinen vuosikorko vaikuttavat maksuihin vuosikymmenten ajan, joten yksin otettavan asuntolainan tarjouksia kannattaa pyytää useammasta pankista.