Asuntolainan stressitesti – miten 6 %:n korko ja 60 %:n raja vaikuttavat lainaasi

Mikä on asuntolainan stressitesti?

Asuntolainan stressitesti on pankin kuormitettu maksuvaralaskelma. Siinä hakemasi asuntolaina, muut lainasi ja taloyhtiölainan rahoitusvastikkeet lasketaan korkeammalla korolla kuin nykyinen, jotta nähdään, selviätkö eristä myös korkojen noustessa. Se on lainakaton ohella toinen asuntolainan myöntämisen perusraja. Finanssivalvonnan suosituksessa korko on vähintään 6 % ja laina-aika enintään 25 vuotta, ja näin laskettujen erien pitäisi jäädä pääsääntöisesti enintään 60 %:iin nettotuloista.

Yllä oleva laskuri näyttää lainasi erän sekä nykykorolla että 6 %:n korolla 25 vuoden ajalla. Jälkimmäinen on juuri se luku, jota pankki katsoo stressitestissä.

Näin stressitestilaskenta toimii käytännössä

Laskenta etenee kolmessa vaiheessa:

1. Pankki kertoo nettotulosi 0,6:lla. Tulos on suurin sallittu kuukausittainen lainanhoitorasite.
2. Siitä vähennetään muiden lainojen ja rahoitusvastikkeiden stressatut erät, jotka nekin lasketaan vähintään 6 %:n korolla.
3. Jäljelle jäävällä erällä lasketaan, kuinka suuren asuntolainan voi hoitaa 6 %:n korolla 25 vuodessa.

6 %:n korolla ja 25 vuoden annuiteetilla jokainen 100 000 euroa lainaa maksaa 644,30 € kuukaudessa. Esimerkki: nettotulosi ovat 3 000 € kuukaudessa, joten erien yläraja on 1 800 €. Jos autolainan stressattu erä on 250 €, asuntolainalle jää 1 550 €, mikä riittää noin 240 600 euron lainaan. Ilman autolainaa sama hakija voisi saada noin 279 000 €.

Voit tehdä saman laskelman asuntolainalaskurilla: syötä lainasumma, niin näet 6 %:n erän ja voit verrata sitä 60 %:iin nettotuloistasi.

Paljonko lainaa stressitesti sallii eri tuloilla?

Laskin valmiiksi stressitestin ylärajan tavallisimmille nettotuloille. Oletuksena on, ettei hakijalla ole muita lainoja tai rahoitusvastiketta.

Viimeinen sarake näyttää, mitä sama laina maksaisi nyt, kun 12 kuukauden euribor oli 6.10.2026 3,177 % ja marginaali on esimerkiksi 0,6 %. Nykykorolla erä on siis noin viidenneksen pienempi kuin stressitestin raja. Pankki katsoo lisäksi, riittävätkö tulot elämiseen lainanhoidon jälkeen, joten todellinen summa on usein pienempi. Elinkustannukset huomioivan arvion saat laskurista paljonko voin saada lainaa.

Onko stressitesti laissa? Finanssivalvonnan suositus

Suomessa stressitesti ei ole lakiin kirjattu prosenttiraja vaan Finanssivalvonnan suositus, joka tuli voimaan vuoden 2023 alussa. Finanssivalvonta valvoo sen noudattamista, ja samat stressikorot ja laina-ajat ovat myös sen luottoriskien hallintaa ja luottokelpoisuuden arviointia koskevassa määräyksessä ja ohjeessa 4/2018. Suosituksen ydin on kolme lukua:

• Korko vähintään 6 %. Pankki saa käyttää korkeampaakin korkoa omassa laskelmassaan.
• Laina-aika enintään 25 vuotta, vaikka laina myönnettäisiin pidemmäksi ajaksi.
• Kaikkien lainojen ja rahoitusvastikkeiden stressatut erät pääsääntöisesti enintään 60 % nettotuloista.

Raja ei ole ehdoton kielto. Jos stressattu rasite ylittää 60 %, luottopäätöstä pitää edeltää erityisen huolellinen maksukyvyn arviointi yhdessä asiakkaan kanssa, ja päätös tehdään korotetulla päätöstasolla. Finanssivalvonta odottaa, että tällaisten lainojen osuus on enintään 15 % pankin uusien asuntolainojen euromäärästä kalenterivuoden aikana.

Suosituksessa on kaksi poikkeusta. Jos lainassa on alle 6 %:n korkokatto, joka on voimassa vähintään kymmenen vuotta, ja lainaa lyhennetään säännöllisesti, stressikorkona käytetään katon korkoa. Vähintään kymmeneksi vuodeksi sidotussa kiinteäkorkoisessa lainassa käytetään sopimuksen kiinteää korkoa.

Vertailu eri pankkien stressitestikäytännöistä

Kaikki Suomessa toimivat pankit lähtevät samasta Finanssivalvonnan perustasosta: 6 %, 25 vuotta ja 60 %. Pankkikohtaisia stressikorkoja tai prosenttirajoja pankit eivät julkaise, joten luotettavaa pankkikohtaista taulukkoa ei ole olemassa. Eroja syntyy muualla:

• Pankki voi käyttää omissa laskelmissaan 6 %:a korkeampaa korkoa tai 25 vuotta lyhyempää laina-aikaa.
• Pankit arvioivat elinkustannukset ja tulojen pysyvyyden omilla malleillaan.
• Rajan ylittäviä lainoja pankki voi myöntää vain rajatusti, sillä Finanssivalvonta odottaa niiden osuuden pysyvän enintään 15 %:ssa uusista asuntolainoista.

Käytännössä paras tapa nähdä ero on pyytää lainalupaus kahdesta tai kolmesta pankista ja kysyä samalla kirjallinen maksuvaralaskelma. Vaiheittaiset ohjeet hakemiseen olen koonnut asuntolainahakemuksen oppaaseen.

Näin stressitesti vaikuttaa lainahakemukseesi

Stressitesti ratkaisee usein lainan enimmäismäärän enemmän kuin nykyinen korko. Neljä asiaa vaikuttaa siihen eniten:

• Muut lainat. Jokainen 100 euron stressattu kuukausierä muista lainoista pienentää asuntolainan ylärajaa noin 15 500 eurolla. Pankki näkee lainasi positiivisesta luottotietorekisteristä.
• Taloyhtiölaina. Rahoitusvastike eli yhtiölainaosuuden lyhennykset ja korot lasketaan mukaan rasitteeseen. Uudiskohteessa, jossa on suuri yhtiölaina, oma asuntolaina voi jäädä odotettua pienemmäksi.
• Yhteishakemus. Kun haette yhdessä, raja lasketaan hakijoiden yhteisistä nettotuloista ja kaikkien hakijoiden lainoista.
• Laina-aika. Asuntolainan voi saada 1.6.2026 alkaen 40 vuodeksi, mutta stressitestissä erä lasketaan silti enintään 25 vuoden ajalla. Pidempi laina-aika pienentää todellista erää, mutta ei juuri kasvata stressitestin sallimaa lainasummaa.

Esimerkki: pariskunta, autolaina ja taloyhtiölaina

Pariskunnan yhteiset nettotulot ovat 4 500 € kuukaudessa, joten stressattujen erien yläraja on 2 700 €. Autolainan stressattu erä on 300 €. Ilman taloyhtiölainaa pariskunta voisi saada noin 372 500 euron asuntolainan.

Jos ostettavaan asuntoon kohdistuu 40 000 euron yhtiölainaosuus, sen rahoitusvastike lasketaan 6 %:n korolla ja 25 vuoden ajalla noin 258 euroksi kuukaudessa. Oman asuntolainan yläraja putoaa noin 332 500 euroon. Kun stressiehdot ovat samat, jokainen euro yhtiölainaa pienentää omaa lainavaraa suunnilleen eurolla. Siksi kohteita kannattaa verrata velattomalla hinnalla.

Kansainvälinen vertailu: Kanada ja Suomi

Kanadassa stressitesti on viranomaisen asettama vaatimus. Pankkivalvoja OSFI:n mukaan ilman lainavakuutusta myönnettävissä asuntolainoissa hakijan on läpäistävä laskelma, jonka korko on suurempi kahdesta: sopimuskorko lisättynä 2 prosenttiyksiköllä tai 5,25 %.

Suomessa lähtökohta on kiinteä 6 %:n korko. Nykytasolla se on Kanadan mallia tiukempi: 3,777 %:n korolla Kanadan sääntö antaisi stressikoroksi 5,777 %, kun Suomessa käytetään 6 %:a. Suomessa ero tasoittuu siinä, että 60 %:n rajasta voi joustaa huolellisen arvion jälkeen. Kummassakin maassa tavoite on sama: lainan pitää kestää selvä koronnousu.

Konkreettiset keinot läpäistä stressitesti

• Maksa kulutusluotot pois ennen hakemusta. Kun 200 euron erä poistuu, stressitestin yläraja nousee noin 31 000 eurolla. Jos pieniä luottoja on monta, niiden yhdistäminen yhdeksi lainaksi pienentää kuukausierää jo ennen asuntolainahakemusta.
• Hae yhdessä. Toisen hakijan tulot nostavat 60 %:n rajaa, kunhan hänellä ei ole suuria omia lainoja.
• Säästä isompi omarahoitus tai valitse edullisempi asunto. Pienempi laina on suorin keino.
• Selvitä pitkä korkosuojaus. Jos lainassa on vähintään kymmenen vuoden korkokatto alle 6 %:ssa tai vähintään kymmeneksi vuodeksi sidottu kiinteä korko, stressilaskelmassa käytetään katon tai kiinteän koron tasoa. Pyydä pankilta laskelma kummallakin vaihtoehdolla, sillä suojauksella on hintansa.
• Huomioi taloyhtiölaina. Vertaa kohteita velattoman hinnan ja rahoitusvastikkeen perusteella, ei pelkän myyntihinnan.

Laina-ajan pidentäminen ei ole tehokeino stressitestissä, koska laskelma tehdään enintään 25 vuoden ajalla.

Jos stressitesti ei mene läpi

Rajan ylittyminen ei automaattisesti tarkoita kielteistä päätöstä, mutta pankki tekee silloin tarkemman arvion ja voi tarjota pienempää lainaa kuin haet. Tavallisimmat ratkaisut ovat pienempi lainasumma, yhteishakija, muiden lainojen maksaminen pois tai lisävakuus. Vertaa myös asuntolainan tulorajat ja lainakatto, niin näet, onko esteenä maksukyky vai omarahoitus.

Jos tulot riittävät mutta pankit hylkäävät hakemuksen maksuhäiriömerkinnän takia, Bluestep on vaihtoehto. Se myöntää asuntovakuudellisia lainoja myös hakijoille, jotka eivät saa lainaa perinteisestä pankista, mutta arvioi sekin maksukyvyn. Hinta on pankkeja korkeampi: korko on Bluestep Prime (3,75 % 20.7.2026) plus 2,00–7,15 %:n marginaali. Kun lähtökohdat ovat selvillä, tarjoukset kannattaa pyytää useammasta pankista.