Uudiskohde kiinnostaa yhä useampaa suomalaista, mutta takuu, energiatehokkuus ja remontointivapaus tulevat hintaan, joka yllättää monet ostajat. Tässä oppaassa käydään läpi, mitä uudiskohteen ostaminen käytännössä tarkoittaa ja mitä asioita kannattaa huomioida ennen allekirjoitusta.
Takuuaika: 2 vuotta (takuu) + 10 vuotta (virhevastuu) ·
RS-järjestelmä: Pakollinen uudiskohteessa ·
Velaton hinta: Ilmoitetaan erikseen myyntihinnan ja velkaosuuden kanssa ·
Tinkiminen: Mahdollista, mutta rajoitettua ·
Maksuerät: Useita eriä rakentamisen edistymisen mukaan
Pikakatsaus
- Uudiskohteessa on 2 vuoden takuu ja 10 vuoden virhevastuu (Rakennusteollisuus RT)
- RS-järjestelmä on pakollinen rakenteilla olevassa uudiskohteessa (Rakennusteollisuus RT)
- Velaton hinta ilmoitetaan myyntihinnan ja velkaosuuden erittelyllä (Master Kodit)
- Tinkimisen tarkka määrä vaihtelee markkinatilanteen ja kohteen mukaan
- Onko uudiskohde aina parempi sijoitus kuin vanha asunto – riippuu paikkakunnasta
- Lahjaveron soveltaminen ilmaiseen asumiseen on tapauskohtaista
- RS-kohde: turva-asiakirjat pankkiin ennen myynnin aloittamista
- Maksuerät etenevät rakentamisen tahdissa
- Lopullinen maksu vastaanottotilaisuudessa
- Varaus ja varausmaksu käynnistävät prosessin
- Rahoituksen varmistaminen pankissa
- Kauppakirjan allekirjoitus ja maksuerätaulukko
Alla oleva taulukko kokoaa yhteen keskeiset luvut uudiskohteen ostoprosessista.
| Tieto | Arvo |
|---|---|
| Takuuaika | 2 vuotta (takuu) + 10 vuotta (virhevastuu) |
| RS-järjestelmä | Pakollinen uudiskohteessa |
| Velaton hinta | Ilmoitetaan erikseen |
| Tinkiminen | Mahdollista, mutta rajoitettua |
| Maksuerät | Yleensä 3–6 erää |
| Varausmaksu | Tyypillisesti 1–2 % hinnasta |
| Maksuerän suuruus | Noin 13–15 % per erä |
Mitä tarkoittaa uudiskohde?
Uudiskohde tarkoittaa vastavalmistunutta tai peruskorjattua asuntoa, joka myydään ensimmäistä kertaa. Suomessa uudiskohteet kuuluvat lähes poikkeuksetta RS-järjestelmän piiriin, mikäli ne myydään rakentamisvaiheessa. RS tulee sanoista ”rahalaitosten suosittelema” ja tarkoittaa, että rakennusliike on hakenut pankin suosituksen hankkeelle.
Rakennusteollisuus RT:n mukaan uudiskohteen ostaminen voidaan jakaa kahteen päätilanteeseen: RS-kohteen ostoon rakentamisvaiheessa ja valmiin asunnon ostoon. Molemmissa tilanteissa ostaja saa uuden asunnon, mutta rakentamisvaiheessa ostaminen sisältää enemmän suojaa ostajalle.
— Rakennusteollisuus RT
Uudiskohteen määritelmä
Rakennusteollisuus RT:n mukaan uudiskohteen ostaminen voidaan jakaa kahteen päätilanteeseen: RS-kohteen ostoon rakentamisvaiheessa ja valmiin asunnon ostoon. Molemmissa tilanteissa ostaja saa uuden asunnon, mutta rakentamisvaiheessa ostaminen sisältää enemmän suojaa ostajalle.
Uudiskohteen ero käytettyyn asuntoon
Keskeinen ero on hinnoittelussa. Uudiskohteen velaton hinta jakautuu kolmeen osaan: myyntihinta, yhtiölainaosuus ja velaton hinta. Myyjän on asetettava asuntokauppalain edellyttämät turva-asiakirjat säilytettäväksi pankkiin tai aluehallintovirastoon. Turva-asiakirjoihin kuuluvat muun muassa vakuustodistukset, taloussuunnitelma, kiinteistön tiedot, rakennuslupa ja rakennustapaselostus.
RS-järjestelmän piiriin kuuluvasta asuntoyhtiöstä käytetään nimikettä RS-kohde, mikä kertoo ostajalle, että hänen etunsa on suojattu lainsäädännöllä.
RS-kohde tarkoittaa käytännössä sitä, että rakentaja on toimittanut pankille taloussuunnitelman ja vakuudet. Ostajalla on oikeus valita omiksi edustajikseen rakennustyön tarkkailija ja tilintarkastaja.
Ostajan kannattaa pyytää nähtäväksi kaikki turva-asiakirjat ennen kauppakirjan allekirjoitusta – ne kertovat kohteen todellisen taloudellisen tilanteen.
Miksi ostaa uudiskohde?
Uudiskohteen ostaminen houkuttelee erityisesti niitä, jotka haluavat välttää remontit ja asua energiatehokkaassa kodissa. Toisaalta korkeampi hinta ja mahdolliset myyntivaikeudet jälkimarkkinoilla ovat realiteetteja, jotka kannattaa puntaroida etukäteen.
Hartela toteaa artikkelissaan, että uudiskohteen ostamisen keskeisiä etuja ovat energiatehokkuus, takuu ja mahdollisuus vaikuttaa pintamateriaaleihin rakentamisvaiheessa.
— Hartela
Uudiskohteen edut
- Ei remonttitarvetta pitkään aikaan – uusi kohde on rakennettu nykypäivän standardien mukaan
- Takuu ja virhevastuu suojaavat ostajaa rakennusvirheitä vastaan
- Energiatehokkuus on tyypillisesti parempi kuin vanhoissa rakennuksissa
- Mahdollisuus vaikuttaa pintamateriaaleihin rakentamisvaiheessa
Uudiskohteen riskit
- Korkeampi hinta verrattuna vastaavaan käytettyyn asuntoon
- Myyntivaikeudet jälkimarkkinoilla – uudiskohde ei ole yhtä haluttu jälleenmyyntituote
- Rakennusviiveet voivat aiheuttaa ylimääräisiä kustannuksia väliaikaisesta asumisesta
- Alueen kehitys voi olla vielä kesken, mikäli kyseessä on uusi asuinalue
Mitä tämä tarkoittaa: Uudiskohde on paras valinta ostajalle, joka arvostaa huolettomuutta ja energiatehokkuutta yli hinnan. Sijoittajalle vanhempi kohde saattaa tarjota paremman tuoton.
Voiko uudesta asunnosta tinkiä?
Uudiskohteen hinnasta voi neuvotella, mutta mahdollisuudet ovat rajallisemmat kuin käytettyjen asuntojen kohdalla. Rakennusliikkeet pitävät yleensä kiinni tietystä hinnoittelusta, sillä yhtiölainan korko ja taloussuunnitelma on sidottu tiettyyn myyntihintaan.
Voiko ensiasunnon ostaja tinkiä hinnasta?
Ensiasunnon ostaja ei saa erityistä tinkimisoikeutta, mutta voi toki yrittää neuvotella. Käytännössä tinkiminen on yleisempää rakentamisen loppuvaiheessa tai kun markkinatilanne on haastava. Rakennusliike saattaa olla valmiimpi myöntämään hinnanalennusta, mikäli kohde on ollut myynnissä pidempään.
Paljonko uudiskohteesta voi tinkiä?
Tinkimisen tarkka määrä vaihtelee markkinatilanteen ja kohteen mukaan. Yleisesti ottaen neuvotteluvara on muutamista satasista muutamaan tuhanteen euroon, mikäli sitä ylipäätään myönnetään. Suuremmissa kaupungeissa hintaneuvottelu on vaikeampaa kuin pienemmillä paikkakunnilla.
Markkinatilanne, kohteen sijainti ja myyntiaika vaikuttavat siihen, kuinka joustava rakennusliike on hinnoittelussa. Rakentamisen loppuvaiheessa myynnissä olevat kohteet ovat usein tinkimiskelpoisempia.
Hinnoittelun joustavuus riippuu eniten kohteen myyntiajasta – mitä pidempään kohde on ollut myynnissä, sitä enemmän neuvotteluvaraa ostajalla on.
Milloin uudiskohde maksetaan?
Uudiskohteen maksu tapahtuu erissä rakentamisen edistymisen mukaan. Master Kodit toteaa, että maksuerät ovat käytännössä noin 13–15 prosenttia per erä ja ne erääntyvät samassa tahdissa kuin rakentaminen etenee. Maksuerätaulukko sovitaan kauppakirjassa.
Uudiskohteen maksuaikataulu
Kaupanteossa maksetaan myyntihintaa maksuerätaulukon mukaisesti. Tyypillinen aikataulu voi näyttää seuraavalta: ensimmäinen erä varausmaksuna, seuraavat erät perustusten, runkovaiheen ja vesikaton valmistuttua, ja lopullinen erä vastaanottotilaisuudessa. Yleensä maksueriä kertyy 3–6 kappaletta.
Uudiskohteen varausmaksu
Varausmaksu on tyypillisesti 1–2 prosenttia hinnasta. Se on ensimmäinen merkki ostajan sitoutumisesta kohteeseen. Varausmaksu on yleensä vähennyskelpoinen kauppahinnasta, mutta mikäli ostaja peruu kaupan ilman hyväksyttävää syytä, voi varausmaksu jäädä rakennusliikkeelle.
Lopullinen maksu suoritetaan vastaanottotilaisuudessa, kun ostaja tarkistaa asunnon kunnon ja hyväksyy sen.
Kun haet ensiasunnon ostajan käsirahaa, ota huomioon, että varausmaksu vähennetään lopullisesta kauppahinnasta.
Maksuerien aikataulu kannattaa sovittaa omaan taloustilanteeseen etukäteen – odottamattomat viivästykset voivat aiheuttaa taloudellista painetta.
Voiko uuden asunnon ostaa ennen vanhan myymistä?
Tilanne, jossa uusi kohde ostetaan ennen vanhan myyntiä, on mahdollinen mutta vaatii huolellista suunnittelua. Rahoituksen järjestäminen kahden asunnon ajalle on keskeinen haaste.
Väliaikaisen asunnon järjestäminen
Mikäli vanha asunto ei ole myynnissä tai kauppaa ei ole vielä saatu päätökseen, ostaja tarvitsee väliaikaisen ratkaisun. Tämä voi tarkoittaa vuokra-asuntoa, ystävien luona asumista tai määräaikaista majoitusta rakennusaikana.
Rahoituksen järjestäminen kahden asunnon ajalle
Usein käytetään siltalainaa, joka kattaa uuden asunnon ostohinnan kunnes vanha asunto myydään. Siltalaina on tyypillisesti lyhytaikainen ja kalliimpi kuin normaali asuntolaina. Riskinä on, että vanhaa asuntoa ei saada myytyä suunnitellussa aikataulussa, jolloin lainakustannukset kasvavat.
Kahden asunnon rahoitus on riskialtista, mikäli ostajalla ei ole riittävää puskuria odottamattomia viivästyksiä varten. Siltalainan korot ja mahdolliset lisämaksut voivat yllättää.
Siltalainan kustannukset voivat syödä säästöt, jos vanhan asunnon myynti viivästyy – varaa vähintään kolmen kuukauden puskuri odottamattomille viivästyksille.
Voiko puoliso ostaa puolet asunnosta?
Puoliso voi ostaa puolet asunnosta, mutta se vaatii yhteisen päätöksen ja rahoituksen. Omistusosuudet määräytyvät kauppakirjan mukaan, ja ne kannattaa sopia selkeästi alusta alkaen.
Miten omistusosuus jaetaan?
Kauppakirjassa sovitaan, kuinka suurella osuudella kumpikin puoliso omistaa asunnon. Tyypillisesti osuudet ovat 50/50, mutta ne voivat olla myös muita, esimerkiksi 60/40. Osuudet vaikuttavat siihen, kuinka velka ja omaisuus jaetaan mahdollisessa avioerossa.
Vaikuttaako avioehto?
Avioehto voi vaikuttaa merkittävästi asunnon jakoon avioerossa. Ilman avioehtoa aviopuolisoiden omaisuus on lähtökohtaisesti yhteistä. Avioehdolla puoliso voi suojata oman sijoituksensa tai perheen kasvavan omaisuuden jakamiselta.
Mitä tämä tarkoittaa: Puolisoiden kannattaa keskustella omistusosuuksista ja avioehdosta jo ennen kauppakirjan allekirjoitusta, jotta molemmat ymmärtävät tilanteensa.
Taloyhtiön laina vaikuttaa yhtiövastikkeeseen ja siten kummankin puolison maksukykyyn asuntolainan rinnalla.
Avioehdon laatiminen ennen kauppaa suojaa puolison sijoitusta ja selkeyttää omistussuhteet mahdollisessa erotilanteessa.
Hyödyt
- Ei remonttitarvetta vuosikymmeniin
- 2 vuoden takuu ja 10 vuoden virhevastuu
- Energiatehokkuus säästää kustannuksia
- RS-järjestelmä suojaa ostajaa
- Mahdollisuus vaikuttaa pintamateriaaleihin
Haitat
- Kalliimpi kuin vastaava käytetty asunto
- Rajoitettu tinkimismahdollisuus
- Rakennusviiveet voivat aiheuttaa lisäkustannuksia
- Vanhempaa asuntoa vaikeampi myydä edelleen
- Sijaintialue voi olla vielä kehityksen alla
Uudiskohteen ostoprosessi
Uudiskohteen ostaminen etenee vaihe vaiheelta. Alla on yleisin prosessi, jota seuraamalla ostaja pysyy kartalla koko matkan ajan.
Vaihe 1: Kohteen valinta ja varaus
Ensimmäinen askel on valita sopiva kohde ja varata se. Varaus tehdään tyypillisesti täyttämällä varauslomake ja maksamalla varausmaksu, joka on 1–2 prosenttia hinnasta. Tässä vaiheessa kannattaa varmistaa, että kohde on RS-järjestelmän piirissä.
Vaihe 2: Rahoituksen varmistaminen
Rahoitus kannattaa hoitaa kuntoon mahdollisimman aikaisin. Pankki tekee lainapäätöksen ja vahvistaa, kuinka paljon lainaa ostaja saa. Mikäli vanha asunto pitää myydä ensin, kannattaa harkita siltalainaa väliaikaiseksi ratkaisuksi.
Vaihe 3: Kauppakirjan allekirjoitus
Kauppakirja allekirjoitetaan, kun rahoitus on varmistettu ja ostaja on tarkistanut turva-asiakirjat. Kauppakirjassa sovitaan maksuerätaulukko, omistusosuudet ja muut ehdot. Allekirjoituksen jälkeen alkaa rakentamisvaihe.
Vaihe 4: Maksuerät rakentamisen edetessä
Maksuerät maksetaan maksuerätaulukon mukaisesti. Tyypillisesti eriä kertyy 3–6 kappaletta, ja jokainen erä on noin 13–15 prosenttia kauppahinnasta. Maksuerät erääntyvät, kun tietyt rakennusvaiheet valmistuvat.
Vaihe 5: Vastaanotto ja takuu
Kun rakennus on valmis, järjestetään vastaanottotilaisuus, jossa ostaja tarkistaa asunnon kunnon. Mikäli puutteita löytyy, ne kirjataan ylös ja rakennusliike korjaa ne. Vastaanoton jälkeen alkaa 2 vuoden takuuaika ja 10 vuoden virhevastuu.
westpro.fi, aktialkv.fi, op-media.fi, nordlkv.fi, ainokoti.fi, asuntodiilit.com
Usein kysytyt kysymykset
Mitä tarkoittaa uudiskohde?
Uudiskohde on vastavalmistunut tai peruskorjattu asunto, joka myydään ensimmäistä kertaa. Se kuuluu tyypillisesti RS-järjestelmän piiriin, mikäli se myydään rakentamisvaiheessa.
Miksi ostaa uudiskohde?
Uudiskohteen ostaminen kannattaa, jos arvostat takuuta, energiatehokkuutta ja remontointivapautta. Takuu suojaa rakennusvirheitä vastaan kahden vuoden ajan, ja virhevastuu kattaa 10 vuotta.
Voiko uudesta asunnosta tinkiä hinnasta?
Kyllä, mutta tinkimismahdollisuudet ovat rajalliset. Yleensä neuvotteluvara on muutamasta sadasta muutamaan tuhanteen euroon, ja se on yleisempää rakentamisen loppuvaiheessa.
Milloin uudiskohde maksetaan?
Maksu tapahtuu erissä rakentamisen edistymisen mukaan. Tyypillisesti maksueriä kertyy 3–6 kappaletta, ja jokainen erä on noin 13–15 prosenttia hinnasta. Lopullinen maksu suoritetaan vastaanottotilaisuudessa.
Mikä on uudiskohteen varausmaksu?
Varausmaksu on tyypillisesti 1–2 prosenttia hinnasta. Se on ensimmäinen merkki sitoutumisesta kohteeseen ja vähennetään yleensä kauppahinnasta.
Voiko puoliso ostaa puolet asunnosta?
Kyllä, puoliso voi ostaa puolet asunnosta. Omistusosuudet sovitaan kauppakirjassa, ja ne vaikuttavat siihen, kuinka omaisuus jaetaan mahdollisessa avioerossa.
Onko RS-järjestelmä pakollinen?
Kyllä, RS-järjestelmä on pakollinen rakenteilla olevissa uudiskohteissa. Se suojaa ostajaa vaatimalla rakennusliikkeeltä taloussuunnitelman ja vakuudet, jotka tallennetaan pankkiin.
Kannattaako uudiskohteen osto sijoittajalle?
Sijoittajan kannattaa punnita tarkkaan. Uudiskohde on kalliimpi, ja jälkimarkkinat ovat hitaammat. Toisaalta energiatehokkuus ja takuu voivat houkutella vuokralaisia. Vanhempi kohde saattaa tarjota paremman tuoton.
Ensiasunnon ostajalle uudiskohde on harkinnan arvoinen vaihtoehto, mikäli taloudellinen tilanne ja aikataulu joustavat. Takuu ja virhevastuu antavat mielenrauhaa, ja energiatehokkuus näkyy pienempinä käyttökustannuksina. Toisaalta korkeampi hinta ja rajalliset tinkimismahdollisuudet kannattaa hyväksyä alusta alkaen. Niille, jotka myyvät vanhan asunnon ensin, siltalaina voi olla toimiva väliaikaisratkaisu – kunhan puskuria jää odottamattomia viivästyksiä varten.