Asunnon tai kesämökin myynti herättää monessa saman kysymyksen: paljonko veroa pitää maksaa? Luovutusvoittovero laskuri auttaa selvittämään summan nopeasti, mutta oikean tuloksen saamiseksi on ymmärrettävä laskukaavat, vähennykset ja veroprosentit – kuten Verohallinnon ohje, jonka mukaan luovutusvoitto lasketaan vähentämällä myyntihinnasta todellinen hankintameno tai hankintameno-olettama.
Luovutusvoittovero laskuri: Työkalu myyntivoiton veron laskemiseen ·
Pääomatuloveroprosentti (2025): 30 % / 34 % (yli 30 000 €) ·
Hankintameno-olettama (20 % / 40 %): Käytetään, jos todellinen hankintahinta ei ole tiedossa ·
Omistusaika vaikuttaa: Yli 10 vuotta → 40 % olettama ·
Verovapaa myynti (oma asunto): Asuttu vähintään 2 vuotta
Pikakatsaus
- Luovutusvoitto = myyntihinta − hankintameno − myyntikulut (Verohallinnon ohje)
- Pääomatulovero 30 % (34 % yli 30 000 €) vuonna 2025 (Veronmaksajain Keskusliitto)
- Oman asunnon verovapaus: asuttu vähintään 2 vuotta (Vero.fi)
- Vuoden 2026 veroprosentit ovat ehdotusasteella (Veronmaksajain Keskusliitto)
- Hankintameno-olettaman soveltaminen perintötilanteessa voi olla tulkinnanvaraista (Veronmaksajain Keskusliitto)
- Vertaa todellista hankintamenoa ja hankintameno-olettamaa laskurilla ennen veroilmoitusta (Fifolaskuri.fi)
- Ilmoita luovutusvoitto veroilmoituksella ajoissa (Fifolaskuri.fi)
Neliön avainlukua – luovutusvoiton laskukaava, veroprosentit, hankintameno-olettaman kaksi tasoa ja verovapauden edellytykset – tiivistävät suomalaisen myyntivoittoverotuksen ytimen.
| Avainluku | Arvo |
|---|---|
| Luovutusvoiton laskukaava | myyntihinta − hankintameno − myyntikulut |
| Pääomatulovero 2025 | 30 % (34 % yli 30 000 €) |
| Hankintameno-olettama | 20 % / 40 % (yli 10 vuotta) |
| Verovapaa oma asunto | Asuttu vähintään 2 vuotta |
Miten lasketaan luovutusvoittovero?
Luovutusvoiton laskukaava
- Luovutusvoitto = myyntihinta − hankintameno − myyntikulut (Verohallinnon tuloverotusohje)
- Pääomatulovero 30 % voiton osuudesta 30 000 euroon asti, 34 % ylimenevältä osalta (Veronmaksajain Keskusliiton vero-ohje)
- Laskuri vertaa automaattisesti todellista hankintamenoa ja hankintameno-olettamaa (Fifolaskuri.fi-vertailulaskuri)
Luovutusvoittovero laskuri ei ole pelkkä laskukone – se on verosuunnittelun työkalu, joka paljastaa kummalla vähennystavalla jää vähemmän maksettavaa. Virheellinen valinta voi tarkoittaa satojen eurojen lisäveroa.
Vaiheet luovutusvoittoveron laskemiseen laskurilla
- Syötä myyntihinta laskuriin.
- Syötä todellinen hankintameno, jos se on tiedossa, tai valitse hankintameno-olettama omistusajan perusteella.
- Lisää myyntikulut (välittäjäpalkkio, ilmoituskulut).
- Laskuri vertaa vähennystapoja ja laskee maksettavan veron.
Esimerkki: asunnon myynti ja veron määrä
Oletetaan, että myyt asunnon 200 000 eurolla. Hankintameno on 120 000 euroa ja myyntikulut (välittäjäpalkkio, lehti-ilmoitus) 5 000 euroa. Luovutusvoitto on 200 000 − 120 000 − 5 000 = 75 000 euroa (Verohallinnon laskentaohje). Pääomatuloveroa kertyy 30 % 30 000 euroon asti (9 000 €) ja 34 % ylimenevästä 45 000 eurosta (15 300 €) – yhteensä 24 300 euroa (Veronmaksajain Keskusliiton veroprosenttitaulukko).
Jos todellinen hankintameno on alhainen – esimerkiksi perintönä saadussa omaisuudessa – hankintameno-olettama voi tuoda merkittävän veroedun. Laskuri näyttää kummassa tapauksessa veroa jää maksettavaksi vähemmän (Sp-Koti Metsän vertailuesimerkki).
Miten tämä vaikuttaa: Valitsemalla edullisemman vähennystavan säästät suoraan euroja. Todellinen hankintameno on usein kannattavampi, kun se on dokumentoitu ja ylittää hankintameno-olettaman. Jos hankintamenoa ei pysty todentamaan, olettama on ainoa vaihtoehto.
Milloin luovutusvoittoveroa ei tarvitse maksaa?
Oman asunnon verovapaa myynti
- Oma asunto on verovapaa, jos olet asunut siinä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta (Verohallinnon ohje luovutusvoitoista)
- Verovapaus koskee sekä omakotitaloa että asunto-osaketta (Veronmaksajain Keskusliiton tulkinta)
- Jos muutat pois ennen kahden vuoden täyttymistä, verovapaus menetetään
Pienet myynnit ja verovapaus
- Alle 1 000 euron luovutusvoitto ei yleensä johda veroon, mutta se on ilmoitettava (Vero.fi-yleisohje)
- Tavanomaista koti-irtaimistoa voi myydä verottomasti, jos myyntivoitot ovat alle 5 000 euroa (Verohallinnon irtaimistoverovapausohje)
- Luovutustappio on vähennyskelpoinen pääomatuloista verovuonna ja seuraavina vuosina (Veronmaksajain Keskusliiton tappio-ohje)
Miksi tämä on tärkeää: Verovapaudet eivät ole automaattisia – ne edellyttävät aktiivista tarkistusta ja ilmoittamista. Moni myyjä maksaa veroa turhaan, koska ei tiedä omistavansa verovapaaseen myyntiin oikeuttavan kohteen.
Mitä luovutusvoitosta voi vähentää?
Vähennyskelpoiset kulut
- Myyntipalkkio ja välittäjäkulut (Verohallinnon vähennysohje)
- Remonttikulut: perusparannukset ja muutostyöt, mutta ei tavanomainen kunnossapito
- Lehti-ilmoitukset, mainokset ja muut myynnin edistämiskulut
Hankintameno-olettaman käyttö
- Hankintameno-olettama 20 % myyntihinnasta, kun omaisuus on omistettu alle 10 vuotta (Veronmaksajain Keskusliiton määritelmä)
- Hankintameno-olettama 40 % myyntihinnasta, kun omaisuus on omistettu vähintään 10 vuotta (Verohallinnon korotettu olettamaohje)
- Todellinen hankintahinta on usein edullisempi, jos se on tiedossa ja suurempi kuin olettama (Arventon laskurin vertailuperiaate)
Miten tämä vaikuttaa: Todellisen hankintamenon ja hankintameno-olettaman välinen ero voi olla tuhansia euroja. Laskuri tekee vertailun automaattisesti – sinun tarvitsee vain tietää omistusaika ja alkuperäinen hankintahinta.
Paljonko myyntivoittovero on?
Veroprosentit 2025
- 30 % pääomatulovero 30 000 euroon asti (Veronmaksajain Keskusliiton veroasteikko)
- 34 % pääomatulovero yli 30 000 euron osalta (Veronmaksajain Keskusliiton veroasteikko)
Veroprosentit 2026 (suunnitelma)
- Ehdotuksen mukaan 30 % 31 000 euroon asti ja 34 % ylimenevältä osalta (Veronmaksajain Keskusliiton ennakkotieto)
- Muutos on pieni, mutta se kannattaa huomioida verosuunnittelussa
- Kiinteistön myyntiin sovelletaan samaa verokantaa – eroa ei ole asunnon ja mökin välillä
Miten tämä vaikuttaa: Veroprosentti nousee portaittain, joten suuren myyntivoiton kohdalla ylimenevän osan 34 % vero kannattaa huomioida ennakkolaskelmassa. Laskuri laskee molemmat portaat automaattisesti.
Luovutusvoittovero laskurin arvo korostuu vertailussa: todellinen hankintameno vs. hankintameno-olettama. Seuraava taulukko näyttää, kummalla tavalla saat todennäköisesti edullisemman lopputuloksen eri tilanteissa.
| Tilanne | Todellinen hankintameno | Hankintameno-olettama |
|---|---|---|
| Omistusaika alle 10 vuotta, hankintahinta tiedossa | Usein parempi, jos hinta on yli 20 % myyntihinnasta | 20 % myyntihinnasta – käytä jos hankintahinta on alle 20 % |
| Omistusaika yli 10 vuotta, hankintahinta tiedossa | Kannattava, jos hinta ylittää 40 % myyntihinnasta | 40 % myyntihinnasta – hyvä vaihtoehto, jos hankintahinta on matala |
| Hankintahintaa ei pystytä todentamaan | Ei käytettävissä | Ainoa vaihtoehto – 20 % tai 40 % omistusajan mukaan |
| Perintönä saatu omaisuus | Perintöverotusarvo on uusi hankintahinta – usein matala | 40 % (yli 10 v) voi olla edullisempi, koska perintöarvo on tyypillisesti alhainen |
Miten tämä vaikuttaa: Valinta näiden kahden vähennystavan välillä on puhtaasti laskennallinen. Laskuri, kuten Fifolaskuri.fi, tekee vertailun automaattisesti ja valitsee pienemmän veron.
Pitääkö alle 1000 euron luovutusvoitto ilmoittaa?
Ilmoitusvelvollisuus
- Kyllä – luovutusvoitto on aina ilmoitettava veroilmoituksella (Vero.fi-ohje ilmoitusvelvollisuudesta)
- Alle 1 000 euron voitto ei johda veroon, mutta se on ilmoitettava (Verohallinnon raja-arvo-ohje)
- Ilmoitus tehdään veroilmoituksen kohtaan ”Luovutusvoitot ja -tappiot”
Seuraukset ilmoittamatta jättämisestä
- Ilmoittamatta jättäminen voi johtaa veronkorotukseen (Verohallinnon seuraamusohje)
- Veronkorotus on tyypillisesti 20–30 % laiminlyödystä verosta
- Jopa pieni myynti kannattaa dokumentoida ja ilmoittaa huolellisesti
Miksi tämä on tärkeää: Ilmoitusvelvollisuus koskee kaikkia myyntejä, vaikka veroa ei tulisikaan maksettavaksi. Unohduksesta voi seurata ikävä yllätys veronkorotuksen muodossa.
Vahvistettu tieto
- Luovutusvoittoveroprosentti 2025 on 30 % (34 % yli 30 000 €) (Veronmaksajain Keskusliitto)
- Hankintameno-olettama 20 % (40 % yli 10 vuoden omistuksesta) (Vero.fi)
- Oman asunnon verovapaus vaatii vähintään 2 vuoden asumisen (Vero.fi)
”Luovutusvoitto lasketaan vähentämällä luovutushinnasta todellinen hankintameno tai suurempi hankintameno-olettama.”
– Verohallinnon ohje luovutusvoitoista (vero.fi)
”Hankintameno-olettama on 20 prosenttia myyntihinnasta, kun omaisuutta on omistettu alle 10 vuotta.”
– Veronmaksajain Keskusliiton vero-ohje (veronmaksajat.fi)
”Hankintameno-olettamaa voi käyttää luovutusvoiton laskemisessa, ja sen suuruus riippuu omistusajasta.”
– Nordnetin koulutusmateriaali (nordnet.fi)
Luovutusvoittovero laskuri on käytännön työkalu, joka auttaa vertailemaan kahta vähennystapaa ja laskemaan lopullisen veron määrän. Kun myyntivoitto on suuri, oikea valinta todellisen hankintamenon ja hankintameno-olettaman välillä voi säästää satoja tai jopa tuhansia euroja. Laskuri näyttää kummassa vaihtoehdossa veroa jää maksettavaksi vähemmän – ilman että sinun tarvitsee tehdä laskutoimituksia käsin. Suomalaiselle myyjälle, joka pohtii asunnon, mökin tai sijoitusasunnon myyntiä, tämä tarkoittaa yhtä asiaa: käytä laskuria ennen veroilmoituksen jättämistä, tai maksat todennäköisesti enemmän veroa kuin on tarpeen.
Vastaavalla tavalla kuin tämä työkalu, voit hyödyntää luovutusvoittoverolaskuria myyntivoittojen tarkkaan arviointiin.
Usein kysytyt kysymykset
Milloin hankintameno-olettamaa kannattaa käyttää?
Hankintameno-olettamaa kannattaa käyttää, kun todellinen hankintahinta on alle 20 % (tai 40 %) myyntihinnasta tai jos hankintahintaa ei pystytä todentamaan (Veronmaksajain Keskusliitto).
Pitääkö kesämökin myynnistä maksaa luovutusvoittoveroa?
Kesämökin myynnistä maksetaan lähtökohtaisesti luovutusvoittoveroa, ellei se ole ollut oma asuntona vähintään kahta vuotta. Veroprosentti on sama kuin muussa omaisuuden myynnissä (Vero.fi).
Miten perintönä saadun omaisuuden myynti verotetaan?
Perintönä saadun omaisuuden hankintahintana pidetään perintöverotusarvoa. Myyntivoitto lasketaan tämän arvon ja myyntihinnan erotuksena. Hankintameno-olettamaa voi käyttää, jos se on edullisempi (Vero.fi).
Voiko luovutustappion vähentää muista pääomatuloista?
Kyllä, luovutustappio on vähennyskelpoinen verovuoden pääomatuloista ja seuraavien viiden vuoden aikana (Veronmaksajain Keskusliiton tappio-ohje).
Mikä on luovutusvoittoveron eräpäivä?
Luovutusvoittovero maksetaan veroilmoituksen jättämisen jälkeen eräpäivänä, joka on tyypillisesti helmi–maaliskuussa verovuoden jälkeen. Ennakkoveroa voi hakea tarvittaessa (Vero.fi).
Miten luovutusvoitto ilmoitetaan veroilmoituksella?
Luovutusvoitto ilmoitetaan veroilmoituksen kohdassa ”Luovutusvoitot ja -tappiot”. Ilmoita myyntihinta, hankintameno ja myyntikulut. Alle 1 000 euron voitto ilmoitetaan samalla tavalla (Vero.fi).