Ensiasunnon ostaminen jännittää monia – ja viime vuoden verouudistus toi omat lisähaasteensa budjetointiin. Vuoden 2024 alusta varainsiirtoverovapaus poistui kaikilta ensiasunnon ostajilta (Valtioneuvosto), mikä tarkoittaa konkreettista lisäkulua jokaiselle uutta kotia hankkivalle.
Omarahoitusosuus: vähintään 5 % asunnon hinnasta · Lainan enimmäismäärä: jopa 95 % asunnon velattomasta hinnasta · Varainsiirtovero: 1.1.2024 alkaen 1,5 % (ensiasunnon veroetu poistui) · ASP-lainan korkotuki: valtion takaama korkotuki enintään 20 vuotta
Pikakatsaus
- Omarahoitusosuus 5 % (OP (pankkiasiantuntija))
- ASP-lainan 10 % säästöt (Valtiokonttori (julkinen rahoituslaitos))
- Säästövinkit (OP (pankkiasiantuntija))
- Lainan määrä tuloihin nähden (Nordea (pankkiasiantuntija))
- Vakuudet (Danske Bank (pankkiasiantuntija))
- Korkotuki (Valtiokonttori (julkinen rahoituslaitos))
- Pienempi omarahoitusosuus (OP (pankkiasiantuntija))
- Varainsiirtoverovapaus (poistui 2024) (Valtioneuvosto (Suomen hallituksen päätös))
- ASP-järjestelmä (Valtiokonttori (julkinen rahoituslaitos))
- Varainsiirtovero 1,5 % (Vero.fi (verohallinnon veroasteikko))
- Muut verot (Vero.fi (verohallinnon veroasteikko))
| Ominaisuus | Arvo |
|---|---|
| Omarahoitusosuus | 5 % |
| Lainan enimmäismäärä | 95 % asunnon hinnasta |
| Varainsiirtovero | 1,5 % (vuodesta 2024) |
| ASP-lainan säästötavoite | 10 % |
Neljä lukua, yksi viesti: rahoitusosuus ja verot ovat jatkossa samat kaikille ostajille.
Paljonko ensiasunnon ostajalla pitää olla säästöjä?
Ensiasunnon ostaja tarvitsee vähintään 5 % omarahoitusosuuden – mutta tämä summa voidaan kattaa muillakin vakuuksilla kuin puhtaalla käteissäästöllä. ASP-laina vaatii 10 % säästöjä.
Mikä on omarahoitusosuus?
- Ensiasunnon ostajalta vaaditaan yleensä 5 % omarahoitusosuus asunnon hinnasta (OP (pankkiasiantuntija)).
- Omarahoitusosuus voidaan kattaa myös muilla vakuuksilla, kuten vanhempien takauksella (Nordea (pankkiasiantuntija)).
- ASP-laina vaatii 10 % säästöjä asunnon hinnasta (Valtiokonttori (julkinen rahoituslaitos)).
Miten säästää ensiasuntoon?
- ASP-säästötili on suunniteltu ensiasunnon ostajille: talletat vähintään 10 % asunnon hinnasta 2–4 vuoden aikana (Valtiokonttori (julkinen rahoituslaitos)).
- Useat pankit tarjoavat lainalupauksen jo säästövaiheessa, mikä auttaa budjetoinnissa (Danske Bank (pankkiasiantuntija)).
Käytännössä tämä tarkoittaa, että jos asunto maksaa 200 000 euroa, tarvitset omia säästöjä vähintään 10 000–20 000 euroa.
Ensiasunnon ostajalta vaaditaan 5 % omarahoitusosuus – tämä on pankkien tyypillinen vähimmäisvaatimus, mutta ASP-järjestelmässä osuus on suurempi.
OP (pankkiasiantuntija)
Milloin on ensiasunnon ostaja?
Määritelmä on tiukka: avio- tai avoliitto vaikuttää ensiasunnon ostajan asemään, jä toisen puolison aiempi omistus voi estää etuuden.
Määritelmä
- Ensiasunnon ostaja on henkilö, joka ei ole aiemmin omistanut asuntoa (Vero.fi (verohallinnon määritelmä)).
- Myös puoliso, joka ei ole omistanut asuntoa, voi päästä ensiasunnon ostajan asemaan (Vero.fi (verohallinnon ohje)).
- Avio- tai avoliitto vaikuttaa määritelmään: jos toinen osapuoli on omistanut asunnon, kumpikaan ei ole ensiasunnon ostaja (Vero.fi (verohallinnon ohje)).
Ehtoja
- Ennen 1.1.2024 eniasunnon ostajan piti olla 18–39-vuotias, omistaa vähintään 50 % asunnosta jä muuttaa sinne 6 kunkauden kuluessa (Vero.fi (verohallinnon vanha ohje)).
- Vuodesta 2024 lähtien ikärajaa ei enää sovelleta, koska verovapaus on kokonaan poistettu (Valtioneuvosto (Suomen hallituksen päätös)).
Määritelmän kannalta oleellista on: jos olet koskaan omistanut asunnon, et ole ensiasunnon ostaja. Tämä yksinkertainen sääntö ratkaisee monia tilanteita.
Millä tuloilla saa 200 000 lainaa?
Pankkien nyrkkisääntö: lainaa enintään 4–5 kertaa vuositulot. 200 000 euron laina edellyttää noin 40 000–50 000 euron vuosituloja.
Lainan määrä tuloihin nähden
- Lainan määrä riippuu tuloista, menoista ja vakuuksista (Nordea (pankkiasiantuntija)).
- Yleinen nyrkkisääntö: lainaa enintään 4–5 kertaa vuositulot (OP (pankkiasiantuntija)).
- 200 000 euron laina edellyttää noin 40 000–50 000 euron vuosituloja (Danske Bank (pankkiasiantuntija)).
Esimerkkejä eri tulotasoilla
- 2 500 euron kuukausituloilla (30 000 €/vuosi) lainaa voi saada noin 120 000–150 000 euroa (Nordea (pankkiasiantuntija)).
- 3 500 euron kuukausituloilla (42 000 €/vuosi) lainaa voi saada noin 170 000–210 000 euroa (OP (pankkiasiantuntija)).
- Pankki tekee aina stressitestin: lainanhoitokulut eivät saa ylittää 40 % nettotuloista korkojen noustessa (Finanssivalvonta (viranomaisen stressitestiohje)).
Käytännössä 200 000 euron laina on realistinen, jos vuositulot ovat vähintään 40 000 euroa eikä merkittäviä kuluja ole.
Onko ensiasunnon ostajan etu?
Varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Tämä tarkoittaa, että ensiasunnon ostaja maksaa saman 1,5 % varainsiirtoveron kuin muutkin – eli 200 000 euron asunnosta 3 000 euroa lisää.
Edut
- Ensiasunnon ostajan etuina olivat aiemmin varainsiirtoverovapaus ja pienempi omarahoitusosuus (Valtioneuvosto (Suomen hallituksen päätös)).
- Varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024 (Valtioneuvosto (hallituksen tiedote)).
- Pienempi omarahoitusosuus (5 %) on edelleen voimassa (OP (pankkiasiantuntija)).
- ASP-järjestelmä tarjoaa valtion takaaman korkotuen enintään 20 vuodeksi (Valtiokonttori (julkinen rahoituslaitos)).
Muutokset 2024
- Vuodesta 2024 alkaen asunto-osakkeiden varainsiirtovero on 1,5 % ja kiinteistöjen 3 % (Vero.fi (verohallinnon veroasteikko)).
- Ensiasunnon ostajan verovapaus poistui myös alle 40-vuotiailta ostajilta (Valtioneuvosto (hallituksen tiedote)).
- Jos kauppakirja allekirjoitettiin ennen 1.1.2024, vanhat ehdot soveltuivat vielä (Vero.fi (verohallinnon ohje)).
- Veron määrä laski yleisesti: asunto-osakkeiden 2 % → 1,5 % ja kiinteistöjen 4 % → 3 % (Valtioneuvosto (hallituksen tiedote)).
Käytännössä ensiasunnon ostajan etu on kutistunut: veroetu poistui, mutta pienempi omarahoitusosuus säilyi. ASP-järjestelmä on nyt keskeisin taloudellinen tuki.
Ensiasunnon ostajan etu poistui ja ensiasunnon ostaja maksaa varainsiirtoveron kuten muutkin ostajat.
Nordea (pankkiasiantuntija)
Milloin asuntolainaa ei myönnetä?
Heikko maksukyky on pankkien yleisin syy evätä asuntolaina. Stressitesti paljastaa, selviydytkö korkojen noususta.
Yleiset syyt
- Lainan myöntämisen esteitä ovat mm. heikko maksukyky, riittämättömät vakuudet, luottotietomerkinnät (OP (pankkiasiantuntija)).
- Myös korkea velkaantumisaste suhteessa tuloihin on este (Finanssivalvonta (viranomaisen ohje)).
- Pankki arvioi lainanhakijan maksuvaraa stressitestillä, jossa korkoja nostetaan 3–6 prosentiin (Nordea (pankkiasiantuntija)).
Maksuvara-arvio
- Pankki laskee kuukausittaiset tulot ja menot, mukaan lukien elinkustannukset (Danske Bank (pankkiasiantuntija)).
- Jos lainanhoitokulut ylittävät 40 % nettotuloista, lainaa ei myönnetä (Finanssivalvonta (viranomaisen stressitestiohje)).
- Myös epäsäännölliset tulot (esim. freelancerit) voivat vaikeuttaa lainan saantia (OP (pankkiasiantuntija)).
Lainan epäämisen syy on useimmiten sama: maksuvara ei kestä pankin stressitestää. Tämän ymmärtäminen auttaa hakijaa valmistautumaan paremmin.
Hyvät puolet
- Pienempi omarahoitusosuus (5 %) verrattuna tavalliseen lainaan (10–15 %)
- ASP-järjestelmän valtion korkotuki 20 vuodeksi
- Lainaa voi saada jopa 95 % asunnon hinnasta
Huonot puolet
- Varainsiirtoverovapaus poistunut 2024 – lisäkustannus 1,5 % asunnon hinnasta
- ASP-laina vaatii 10 % säästöjä, mikä on korkeampi kynnys
- Tarkka määritelmä: avoliitto tai aiempi omistus sulkee pois edut
Vaiheet ensiasunnon ostoon
Ensiasunnon osto on hallittavissa, kun jaat sen vaiheisiin. Tärkein: aloita säästäminen ja lainalupauksen hakeminen hyvissä ajoin.
-
Säästövaihe
- Avaa ASP-säästötili ja aloita säästäminen: tavoitteena 10 % asunnon hinnasta (Valtiokonttori (julkinen rahoituslaitos)).
- Jos et käytä ASP:a, säästä 5 % omarahoitusosuutta varten (OP (pankkiasiantuntija)).
-
Lainaneuvottelu
- Pyydä linalupaus usesammasta pankista (OP, Nordea, Danske Bank, Säästöpankki) (Nordea (pankkiasiantuntija)).
- Vertaa korkoja, kuluja ja ehtoja (Danske Bank (pankkiasiantuntija)).
-
Asunnon etsintä
- Määritä budjetti jä etsi asuntoja budjetin puitteissa (YIT (asuntorakentaja)).
- Huomioi varainsiirtovero (1,5 %) budjetissasi (Vero.fi (verohallinnon veroasteikko)).
-
Kaupanteko
- Tarkista kauppakirja huolellisesti (Säästöpankki (pankkiasiantuntija)).
- Hoida varainsiirtoveroilmoitus Vero.fi:ssä 2 kuukauden kuluessa (Vero.fi (verohallinnon ohje)).
Kun nämä vaiheet ovat hallinnassa, ensiasunnon osto on sujuva prosessi – ja tiedät tarkalleen, missä mennään.
Vahvistetut faktat
- Ensiasunnon ostajan omarahoitusosuus on 5 % (OP (pankkiasiantuntija))
- Varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024 (Valtioneuvosto (Suomen hallituksen päätös))
- ASP-laina vaatii 10 % säästöjä (Valtiokonttori (julkinen rahoituslaitos))
- Varainsiirtovero asunto-osakkeista on 1,5 % (Vero.fi (verohallinnon veroasteikko))
- Pankki arvioi maksuvaraa stressitestillä (Finanssivalvonta (viranomaisen stressitestiohje))
Mikä on epäselvää?
- Tulevat muutokset ensiasunnon ostajan etuihin – politiikka voi muuttua hallitusvaihdosten myötä
- Korkotason kehitys – vaikuttaa lainanhoitokuluihin ja stressitestin tuloksiin
Varainsiirtoveroetu on loppunut 1.1.2024 – tämä vaikuttaa suoraan ensiasunnon ostajan budjettiin.
Vuoden 2024 varainsiirtoverouudistus on muuttanut ensiasunnon ostajan taloudellista maisemaa pysyvästi: veroetu poistui, mutta pienempi omarahoitusosuus ja ASP-järjestelmä tarjoavat edelleen konkreettista tukea. Ensiasunnon ostajalle tärkein askel on varautua veroon budjetissa ja aloittaa säästäminen ajoissa – ASP-laina on edelleen kannattavin vaihtoehto.
edilex.fi, t2h.fi, veronmaksajat.fi, valtioneuvosto.fi, nordea.fi, danskebank.com, huoneistokeskus.fi, op-media.fi, metsamarkkinointi.fi
Tarkemmat tiedot ensiasunnon oston säästöistä ja käsirahasta löydät kattavasta oppaasta, joka auttaa budjetoinnissa ja lainaneuvotteluissa.
Usein kysytyt kysymykset
Mikä on ASP-laina?
ASP-laina on valtion takaama asuntolaina, joka on tarkoitettu ensiasunnon ostajille. Se vaatii 10 % säästöjä asunnon hinnasta, ja valtion korkotuki on voimassa enintään 20 vuotta. (Valtiokonttori (julkinen rahoituslaitos))
Voiko ensiasunnon ostaa ilman säästöjä?
Ei yleensä: useimmat pankit vaativat vähintään 5 % omarahoitusosuuden. Poikkeuksena voi olla tilanne, jossa vanhemmat takaavat lainan tai asunto on erityisen edullinen. (OP (pankkiasiantuntija))
Miten varainsiirtovero lasketaan?
Asunto-osakkeissa varainsiirtovero on 1,5 % asunnon hinnasta. Esimerkiksi 200 000 euron asunnosta vero on 3 000 euroa. (Vero.fi (verohallinnon veroasteikko))
Mitkä ovat ensiasunnon ostajan verouudistukset 2024?
Vuoden 2024 alussa varainsiirtoverovapaus poistui kaikilta ensiasunnon ostajilta. Samalla yleinen varainsiirtovero laski: asunto-osakkeissa 2 % → 1,5 % ja kiinteistöissä 4 % → 3 %. (Valtioneuvosto (hallituksen tiedote))
Tarvitseeko ensiasunnon ostaja lainanhakijalle muita vakuuksia?
Kyllä, useimmissa tapauksissa tarvitaan lisävakuuksia, kuten vanhempien takaus tai säästöt, koska asunto itsessään on vakuutena. (Nordea (pankkiasiantuntija))
Miten paljon lainaa saa 2500 euron kuukausituloilla?
Noin 120 000–150 000 euroa, riippuen menoista ja vakuuksista. Pankki tekee stressitestin varmistaakseen maksukyvyn. (OP (pankkiasiantuntija))
Onko ensiasunnon ostajan etu voimassa vielä 2025?
Varainsiirtoverovapaus on poistunut pysyvästi 1.1.2024 alkaen, eikä sitä ole palautettu vuodelle 2025. Pienempi omarahoitusosuus (5 %) on edelleen voimassa. (Valtioneuvosto (Suomen hallituksen päätös))
Aiheeseen liittyvää: ensiasunnon osto 2024 varainsiirtovero opas säästöt laina