Asunnon vakuusarvo – mitä se tarkoittaa ja paljonko se on

Harva raha-asia aiheuttaa yhtä paljon hämmennystä kuin asunnon ostajan ensimmäinen kohtaaminen pankin vakuusarvokäytäntöjen kanssa. Asuntoa valitessa hinta tuntuu konkreettiselta, mutta se summa, jolla pankki lainaa oikeasti takaa, onkin yllättävän eri asia. Tässä oppaassa käydään läpi, miksi vakuusarvo on yleensä 70–75 prosenttia asunnon hinnasta, miten se lasketaan ja ennen kaikkea – puretaan viisi sitkeää myyttiä, jotka saavat monet tekemään vääriä johtopäätöksiä.

Tyypillinen vakuusarvo: 70–75 % asunnon hankintahinnasta ·
Pankkien välinen vaihtelu: 65–80 % ·
Ilman lisävakuutta saatava laina: Enintään 70–75 % asunnon hinnasta ·
Lisävakuuksien tarve: Kun laina ylittää vakuusarvon

Paljonko asunnon vakuusarvo on?

Mistä vakuusarvo muodostuu?

• Pankki arvioi ostettavan asunnon markkina-arvon.
• Tästä arvosta pankki määrittelee vakuusarvon, joka on yleensä 70–75 prosenttia – ei 100 %. (Nordea)
• Vakuusarvo ei ole sama asia kuin asunnon kauppahinta. (OP Media)

Kun ostat 100 000 euron asunnon, pankki laskee sen vakuusarvoksi Nordean mukaan 75 000 euroa. Loput 25 000 euroa on katettava omilla säästöillä, lisävakuuksilla tai takaajalla. (Nordea)

Pankkien vakuusarvoprosentit vertailussa

Nordean kertoimen mukaan vakuusarvo on 75 prosenttia, OP:n mukaan 70 prosenttia. Danske Bank kertoo vaihteluväliksi 65–80 prosenttia. Tässä kolme pankkia, kolme eri lukua.

Neljän pankin vakuusarvoja yhdellä silmäyksellä:

• Nordea: 75 % (Nordea)
• OP: 70 % (OP Media)
• Säästöpankki: 70 % kasvukeskuksissa, muutoin vaihtelee (Säästöpankki)
• Danske Bank: 65–80 % (Danske Bank)

Käytännön merkitys on selvä: jos hakee lainaa Nordeasta, yhden asunnon vakuusarvo on 5 000 euroa korkeampi kuin OP:lla. (OP Media)

The trade-off: korkeampi vakuusprosentti vähentää lisävakuuksien tarvetta, mutta pankki saattaa kompensoida tiukemmilla lainaehdoilla.

Käykö velallinen asunto vakuudeksi?

Velallisen asunnon käyttö vakuutena – edellytykset

• Velallisen nykyinen asunto voi toimia vakuutena, jos siinä on riittävästi vapautunutta vakuusarvoa.
• Pankki arvioi asunnon tämänhetkisen markkina-arvon ja vähentää siitä jo olemassa olevan lainan.

Jos omistat asunnon, josta on lainaa 50 000 euroa ja pankki arvioi sen arvoksi 150 000 euroa, vakuusarvoa on Nordean 75 prosentin mukaan jäljellä 62 500 euroa (75 % 150 000 € – 50 000 €). (Nordea)

Voiko asunto olla vakuutena, jos siinä on jo lainaa?

Kyllä, mutta edellytyksenä on, että asunnon vakuusarvo ylittää jäljellä olevan lainamäärän. Toisin sanoen: lainaa on lyhennetty niin paljon, että vakuusarvoa on ”vapautunut”. Asunnon päällä oleva velka vähentää käytettävissä olevaa vakuusarvoa. (Säästöpankki)

Mitä tehdä, jos oma asunto ei riitä vakuudeksi?

• Lisävakuuksia: vanhempien asunto, kesämökki, rahatalletus tai valtiontakaus.
• Säästöpankki kertoo, että valtio tarjoaa 15 prosentin valtiontakauksen, ja yhdessä asunnon vakuuden kanssa kattaa 85 % lainasta. (Säästöpankki)
• Reaalivakuuksina voivat toimia vanhempien asunto, kesämökki tai rahatalletukset. (Säästöpankki)

The implication: ilman lisävakuuksia moni jää paitsi unelmiensa asunnosta, koska vakuusarvo ei yksinkertaisesti riitä.

Mikä kelpaa pankille vakuudeksi?

Asunto vakuutena – yleisin vakuuslaji

• Asunto on ensisijainen vakuus, vakuusarvo 70–75 %. (Nordea)
• Ensisijaisesti ostettava asunto on lainan vakuutena. (Nordea)

Takaus ja takaaja vakuutena

• Takaaja voi vahvistaa vakuuksia, mutta takaus on henkilökohtainen sitoumus.
• Takaaja vastaa lainasta, jos lainanottaja ei maksa. (Säästöpankki)

Monen nuoren ostajan kohdalla vanhempien takaus on se ratkaisu, joka mahdollistaa ensiasunnon hankinnan. Riski on kuitenkin todellinen: takaaja voi joutua maksamaan koko lainan.

Säästöt ja sijoitukset vakuutena

Rahastot ja osakkeet kelpaavat harvoin asuntolainan vakuudeksi, toisin kuin yleisesti luullaan. Pankki suosii konkreettista reaalivakuutta, kuten kiinteistöä tai rahatalletuksia. (Säästöpankki)

The pattern: pankki haluaa vakuudeksi omaisuutta, jonka arvo on vakaa ja helposti realisoitavissa – ei markkinariskejä sisältäviä sijoituksia.

Paljonko lainaa saa tietyillä tuloilla?

Lainan määrän ja tulojen suhde

• Lainan määrä ei perustu pelkästään tuloihin, vaan myös vakuuksiin.
• Tyypillisesti lainaa saa noin 4–5 kertaa vuositulot, mutta vakuusrajoitukset ovat tärkeämpiä. (OP Media)

Esimerkki: 2500 euron tulot – paljonko lainaa?

Jos kuukausitulot ovat 2 500 euroa, vuositulot ovat 30 000 euroa. 4–5-kertaisella kertoimella lainaa voisi periaatteessa saada 120 000–150 000 euroa. Pankki laskee kuitenkin lainanhoitokyvyn tulojen ja menojen perusteella. (OP Media)

Käytännössä vakuusrajoitus on tiukempi: jos asunnon vakuusarvo on 70 %, 150 000 euron asunnosta vakuudeksi kelpaa vain 105 000 euroa. Loput 45 000 on katettava lisävakuudella tai säästöillä.

Esimerkki: 200.000 euron laina – mitkä tulot riittävät?

200 000 euron laina vaatii tyypillisesti vähintään 267 000 euron asunnon (jos vakuusarvo 75 %). Jos vakuusarvo on 70 %, asunnon arvon on oltava noin 286 000 euroa. Tulojen puolesta tämä tarkoittaa noin 50 000 euron vuosituloja (4× kerroin). (Nordea)

The catch: tuloilla on väliä, mutta vakuus on se todellinen portinvartija.

Mitkä ovat yleisimmät myytit asunnon vakuusarvosta?

Myytti 1: Vakuusarvo on sama kuin hinta

• Vakuusarvo on alle kauppahinnan, yleensä 70–75 %. (Nordea)
• Pankki ei anna lainaa koko asunnon hinnasta, vaan aina vähemmän.

Myytti 2: Vakuusarvo on aina 70 %

• Vakuusarvo vaihtelee pankin ja asunnon mukaan. (Danske Bank)
• Nordea käyttää 75 %, OP 70 %, Danske Bank 65–80 %.

Myytti 3: Vanha asunto ei kelpaa vakuudeksi

• Vanha asunto kelpaa, mutta vakuusarvo voi olla alhaisempi.
• Sijainti ja kunto vaikuttavat. (Säästöpankki)

Myytti 4: Vakuusarvo on kiinteä eikä muutu

• Vakuusarvo voi muuttua markkina-arvon ja lainan lyhennyksen myötä.
• Asunnon arvon noustessa vakuusarvo nousee.

Myytti 5: Oma takaus on aina ilmainen

• Takaus on sitoumus, jolla on omat riskinsä.
• Takaaja voi joutua maksamaan lainan, jos lainanottaja laiminlyö maksut. (Säästöpankki)

The verdict: asunnon ostaja, joka tunnistaa nämä myytit, välttää virhearvioita lainaneuvotteluissa ja osaa kysyä pankilta oikeat kysymykset.

Ostettavan asunnon vakuusarvo on yleensä 70 prosenttia asunnon hinnasta.

– OP Media (OP Media)

Asunnon vakuusarvo on 75 prosenttia asunnon markkina-arvosta.

– Nordea (Nordea)

Vakuusarvo voi vaihdella ja on yleensä 65–80 prosenttia markkina-arvosta.

– Danske Bank (Danske Bank)

Tyypillisesti ostettava asunto toimii lainan vakuutena 70–75 prosenttiin myyntihinnasta.

– YLE uutinen 6.6.2024 (YLE)

Asunnon vakuusarvo on se rajoite, joka todella määrittää lainansaantimahdollisuudet – ei pelkkä tulotaso. Suomalaiselle asunnonostajalle, joka säästää ensiasuntoon, ymmärrys vakuusarvon mekaniikasta voi olla ratkaiseva tekijä. Ilman sitä unelma jää helposti haaveeksi, koska 30 000 euron vakuusvaje on liian suuri ylitettäväksi.

Usein kysytyt kysymykset

Aiheeseen liittyvää

• Asuntolainan omarahoitusosuus – lainakatto ja säästövaatimus
• Valtiontakaus asuntolainaan – hinta, ehdot ja toiminta

Näiden kysymysten ja aiheeseen liittyvien oppaiden avulla asunnon ostaja varautuu pankkineuvotteluihin ja välttää yllätyksiä vakuusarvon riittävyydestä.