Asuntotutka ja muut asunnon hinta-arvio laskurit: näin vertaat arviota pyyntihintaan

Mikä Asuntotutka on ja miten se toimii?

Asuntotutka (asuntotutka.fi) kuvaa itseään ilmaiseksi ja riippumattomaksi työkaluksi asuntojen ja kiinteistöjen markkinahinnan arvioimiseen. Arvion voi tehdä kahdella tavalla: liittämällä Oikotie- tai Etuovi-linkin myynti-ilmoitukseen tai syöttämällä tiedot itse, esimerkiksi omasta asunnosta.

Itse syötettäessä palvelu kysyy talotyypin (kerrostalo, rivitalo tai omakotitalo), sijainnin, pinta-alan, kerroksen, rakennusvuoden, tontin omistuksen (oma tai vuokratontti) ja kuntoluokan neliportaisella asteikolla huonosta uuteen.

Mitä Asuntotutkan arvioraportti näyttää?

Palvelun esimerkkiraportissa on hinta-arvio euroina ja neliöhintana sekä keskihajontaan perustuva vaihteluväli. Lisäksi raportti nostaa esiin huomioita, kuten alueen historiallisen hintakehityksen, lähestyvän putkiremontti-iän ja ostajan varainsiirtoveron. Mukana ovat myös vuokra-arvio ja vuokratuotto, alueen toteutuneiden kauppojen neliöhinnat, hinta-arvion kehitys ja ennuste, asunnon ominaisuuksien hintavaikutus sekä omistamisen ja vuokraamisen kuukausikulujen vertailu. Alueen keskihintojen kehityksen lähteenä on Tilastokeskus.

Ostajalle hyödyllisin osa on ominaisuuksien hintavaikutus: siitä näkee, nostaako vai laskeeko esimerkiksi oma tontti, kerros tai talon ikä arviota alueen keskiarvoon nähden.

Asuntotutka, OP Koti ja Etuovi – hintalaskurien vertailu

Kävin läpi kolme tunnettua hinta-arviolaskuria. Ne näyttävät samanlaisilta, mutta tietopohja eroaa olennaisesti: osa nojaa toteutuneisiin kauppoihin, osa myynti-ilmoitusten hintapyyntöihin.

Mikä ero on hintapyyntöön ja toteutuneeseen kauppaan perustuvalla arviolla?

Etuovi kertoo laskurinsa perustuvan muiden samankaltaisten asuntojen hintapyyntöihin. Pyyntihinta kertoo myyjien odotuksista, ei siitä, millä hinnalla kaupat lopulta syntyvät. Siksi pyyntihintoihin perustuva arvio voi olla toteutuneisiin kauppoihin perustuvaa korkeampi etenkin hitaalla markkinalla. OP Koti muistuttaa, että yksittäisen asunnon arvioon liittyy aina epävarmuutta, varsinkin jos alueen kauppahinnat vaihtelevat paljon tai kauppoja on vähän.

Käytännön sääntöni on yksinkertainen: tee arvio vähintään kahdella palvelulla, joista ainakin toinen nojaa toteutuneisiin kauppoihin, ja selvitä syy, jos tulokset eroavat paljon.

Paljonko asunnon hinta-arvio maksaa?

Verkkolaskurien arviot ovat maksuttomia, mutta ehdot vaihtelevat. Asuntotutka kertoo olevansa ilmainen. OP Kodin laskurin käyttö edellyttää OP Kodin asiakkuusehtojen hyväksymistä, ja Etuoven laskuriin pitää ensin kirjautua palvelun käyttäjäksi.

Verkkoarvio ei korvaa kiinteistönvälittäjän arviota, jos olet myymässä. OP Koti kehottaa pyytämään aina myös välittäjän käymään, ja Etuovi muistuttaa, että välittäjän hinta-arvio pohjautuu toteutuneisiin kauppahintoihin. Ostajalle verkkoarvio on silti nopein tapa nähdä, onko pyyntihinta linjassa alueen kanssa.

Mistä näkee toteutuneet kauppahinnat?

Asuntojen.hintatiedot.fi-palvelussa ei ole enää asuntokauppatietoja saatavilla, koska tietoja toimittaneen Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton kanssa tehty sopimus on päättynyt. Alueellista hintatasoa voi seurata Tilastokeskuksen osakeasuntojen hintatilastosta, ja hinta-arviopalvelut, kuten Asuntotutka, näyttävät alueen kauppoja omissa raporteissaan.

Näin luet hinta-arviota: vaihteluväli ja neliöhinta

Hinta-arvion tärkein luku ei ole keskiarvo vaan vaihteluväli. Asuntotutkan esimerkkiraportissa 55 m²:n asunnon arvio on 340 000 euroa, mutta keskihajonnan mukainen väli on 287 000–393 000 euroa. Väli on siis noin 16 % arvion kumpaankin suuntaan.

Kun vertaat arviota pyyntihintaan, katso kolmea asiaa:

• Osuuko pyyntihinta vaihteluvälin sisälle? Jos osuu, hinta on linjassa alueen kanssa, ja neuvotteluvara riippuu enemmän kunnosta ja kysynnästä.
• Onko neliöhinta alueen kauppoja korkeampi? Vertaa asunnon neliöhintaa alueen toteutuneisiin kauppoihin samankokoisissa asunnoissa.
• Mitä laskuri ei tiedä? Tuore putkiremontti, poikkeuksellinen näkymä tai iso yhtiölaina eivät näy kaikissa syötteissä.

Onko hinta-arvio velaton hinta vai myyntihinta?

OP Koti ilmoittaa arvionsa velattomana hintana. Velaton hinta on myyntihinta lisättynä asuntoon kohdistuvalla yhtiölainaosuudella. Kun vertaat arviota ilmoitukseen, käytä aina velatonta hintaa, sillä kahden asunnon myyntihinnat voivat olla samat, vaikka toisessa on kymmeniä tuhansia euroja enemmän yhtiölainaa.

Paljonko alle pyyntihinnan voi tarjota?

Tinkivaralle ei ole kiinteää prosenttia. Se riippuu siitä, kuinka kaukana pyyntihinta on alueen toteutuneista kaupoista, kuinka kauan asunto on ollut myynnissä ja millainen markkinatilanne on. Hinta-arvio antaa tarjoukselle perustelun: kun tarjouksesi nojaa alueen kauppoihin, myyjän on helpompi suhtautua siihen vakavasti.

Esimerkki: tarjouksen perustelu hinta-arviolla

Pyyntihinta on 249 000 euroa velattomana. Kaksi laskuria antaa arvioksi noin 232 000 euroa, ja Asuntotutkan vaihteluväli ulottuu pyyntihintaan asti. Ero arvioon on 17 000 euroa eli noin 7 %. Tällöin perusteltu avaustarjous voi olla arvion tuntumassa, ja lopullinen hinta ratkeaa kunnon, taloyhtiön papereiden ja muiden ostajien kiinnostuksen perusteella.

Paljonko talosta kannattaa tarjota?

Omakotitalossa vaihtelu on suurempaa kuin kerrostalossa, koska kunto, tontti ja lämmitystapa eroavat taloittain enemmän. Talokaupassa hinta-arvio on vain lähtökohta: kuntotarkastus, energiatodistus ja toteutuneet käyttökulut kertovat, kannattaako tarjota arvion ylä- vai alapäästä.

Hinta-arviosta lainaan: paljonko rahaa tarvitset?

Kun hinta on selvillä, seuraava kysymys on rahoitus. Lainakatto on 95 %, joten asuntolainaa voi saada enintään 95 % vakuuden arvosta, ja loppu katetaan omalla rahalla tai lisävakuudella. Lisäksi ostaja maksaa varainsiirtoveron.

• Varainsiirtovero on asunto-osakkeesta 1,5 % ja kiinteistöstä 3 %. Asunto-osakkeen vero lasketaan velattomasta hinnasta, eli myös yhtiölainaosuudesta. Ensiasunnon ostajan vapautus päättyi vuoden 2023 lopussa.
• Maksuaika: vero maksetaan kahden kuukauden kuluessa kaupasta, mutta välittäjän kautta tehdyssä kaupassa se maksetaan kaupantekohetkellä.

Esimerkin 232 000 euron velattomasta hinnasta varainsiirtovero on 3 480 euroa. Jos kauppahinta ja vakuusarvo olisivat samat, 5 %:n omarahoitusosuus olisi 11 600 euroa. Kuukausierän eri laina-ajoilla näet asuntolainalaskurilla, ja enimmäislainan suuruutta voit arvioida oppaalla paljonko saan lainaa.

Ennen tarjousta kannattaa vertailla asuntolainoja ja pyytää rahoituslupaus, jotta tiedät, mihin hintaan asti voit tarjota. Ensiasunnon ostajalle hyödyllinen lisäreitti on ASP-laina.

Mitä asunnon ostajan tulee ottaa huomioon hinta-arvion lisäksi?

Hinta-arvio katsoo asuntoa muutaman tiedon kautta. Se kertoo, mitä vastaavista asunnoista on alueella maksettu, ei sitä, mitä juuri tästä asunnosta kannattaa maksaa. Ostajan oma selvitystyö alkaa siitä, mihin laskuri ei yllä.

• Isännöitsijäntodistus ja tilinpäätös: yhtiölainat, vastikkeet ja taloyhtiön talous.
• Kunnossapitotarveselvitys: tulevien vuosien isot remontit, kuten putki-, julkisivu- ja kattoremontti.
• Remonttihistoria: mitä on jo tehty ja milloin.
• Kuntotarkastus: omakotitalossa käytännössä välttämätön, koska talon kunto vaihtelee enemmän kuin kerrostaloasunnoissa.

Minkä ikäinen asunto kannattaa ostaa?

Ikä ratkaisee etenkin sen, mitkä isot remontit ovat edessä. Asuntotutka nostaa raportissaan esiin, jos talo lähestyy tyypillistä putkiremontti-ikää. Jos remontti on edessä, sen kustannus kannattaa ottaa mukaan tarjoukseen ja laskea, miten mahdollinen rahoitusvastike tai osakkaan oma remonttilaina vaikuttaa kuukausikuluihin.

Kannattaako asunto ostaa vuonna 2026?

Hinta-arvio ei kerro ostoajankohdasta, mutta markkinatilanne näkyy tilastoissa. Tilastokeskuksen mukaan vanhojen osakeasuntojen hinnat laskivat koko maassa 3,3 % elokuussa 2026 vuotta aiemmasta. Pääkaupunkiseudulla lasku oli 3,5 % ja suurten kaupunkien ulkopuolella 3,8 %. Kiinteistönvälittäjien kautta tehtiin elokuussa 8,5 % vähemmän vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen kauppoja kuin vuotta aiemmin.

Laskeva hintataso ja vähäisempi kauppamäärä tarkoittavat, että pyyntihinnan ja toteutuvan hinnan ero kannattaa selvittää huolella. Oma talous ja asumisen tarve ratkaisevat silti enemmän kuin yleinen markkina: jos kuukausikulut sopivat budjettiin ja asunto palvelee pitkään, ajoituksen merkitys pienenee.

Ajankohtaa tärkeämpää on usein se, millä ehdoilla saat asuntolainan. Marginaalin kymmenyksen ero näkyy kuukausierässä koko laina-ajan, joten pyydä tarjoukset useammalta pankilta ja tee asuntolainan kilpailutus ennen kuin sitoudut kauppaan.

Näin teet hinta-arvion viidessä vaiheessa

1. Kerää perustiedot: osoite, pinta-ala, talotyyppi, kerros, rakennusvuosi, tontin omistus ja kunto.
2. Tee arvio kahdella laskurilla, esimerkiksi Asuntotutkalla ja OP Kodin hintalaskurilla.
3. Kirjaa vaihteluvälit ja vertaa niitä velattomaan pyyntihintaan.
4. Selvitä taloyhtiön paperit ja remonttitarpeet, joita laskuri ei näe.
5. Tarkista rahoitus ja tee tarjous, jonka perustelet arviolla ja alueen kaupoilla.